서울 강남 지역 아파트 가격이 평당 최고 5,000만원(개포 주공1단지 4,849만원)에 육박하면서 고평가란 주장이 제기되고 있다. 이달말 8ㆍ31 후속 대책에 이어 6월 재산세, 12월 종부세가 부과되는 데다 앞으로 5년간 강남 전체 가구수(24만 가구)의 절반에 달하는 11만여 가구가 공급되는 만큼 조만간 하락세로 반전할 것이라는 예상이다.
그러나 시장에선 오히려 명품 수요가 커지며 양극화 현상이 나타나고 있다는 점에서 강남 아파트 가격은 거품이 아니라는 반박하고 있다.
꼭지점 논란은 주공 산하 주택도시연구원 지규현 박사의 ‘OECD 국가의 기초경제여건과 주택가격변화’ 보고서에서 촉발됐다. 지 박사는 “영국과 미국의 주택 가격이 하락세로 반전된 데 이어 우리나라도 이미 전국적인 수준에선 하락국면으로 진입한 것으로 판단된다”고 밝혔다.
그는 이어 “강남 아파트의 경우 여전히 상승추세를 유지하고 있지만 특징적인 것은 강남 아파트의 경우 과거 상승기엔 상승폭이 가장 컸던 반면 하락국면에선 가장 큰 폭으로 떨어졌다는 점”이라며 “추가적인 금리인상 등의 외부적인 영향으로 주택가격이 본격 하향 조정될 경우 상승 폭이 컸던 강남 아파트의 하락세는 빠르게 일어날 수 있고 기간도 오래 지속될 수 있다”고 예상했다.
실제로 주택구입능력을 보여주는 근로자 평균 가구소득 대비 평균 주택가격(PIR)도 강남 아파트는 13.5배에 달해 전국 평균(5.5배)에 비해 터무니 없이 높은 수준이다. 주택가격 수준을 보여주는 전세가격 대비 매매 비율(PRR)도 강남은 2.32로, 전국 1.75, 수도권 1.97을 크게 앞지르고 있다.
가장 적극적인 옹호론자는 아무래도 건설교통부다. 박선호 주택정책팀장은 “강남 아파트값 상승은 지난 10년 동안 강남 공급량이 강남ㆍ서초ㆍ송파구 전체 재고 주택(24만 가구)의 10%도 안되는 2만 가구에도 미치지 못한 데에 근본 원인이 있다”며 “그러나 앞으로 5년여간 분당 신도시와 송파신도시, 세곡ㆍ내곡ㆍ장지지구 등을 통해 모두 11만여 가구가 공급되는 만큼 강남 아파트 값은 조정을 받을 수 밖에 없을 것”이라고 주장했다.
그러나 시장에선 강남 불패론이 여전하다. 고종완 RE멤버스 대표는 “강남 아파트 가격은 주거의 질을 중시하며 명품 아파트를 가지려는 수요가 커지고 있는 데다 강남을 대체할 만한 고급 주거지가 없다는 점에서 고평가됐다고 보기 힘들다”며 “특히 재건축을 억제할 경우 공급이 더 제한되는 만큼 5~10년 중장기적으로 보면 오히려 완만하게 상승할 가능성이 커 보인다”고 주장했다.
김영진 내집마련정보사 대표도 “외국의 예를 보더라도 경제가 발전하고 소득이 높아질수록 양극화는 진전될 수 밖에 없다”며 “종부세가 부과되고 양도세가 강화한다 할지라도 이는 강남내의 양극화만 부추기는 데 그칠 것으로 보인다”고 말했다.
강남 중에서 신규, 중대형, 대단지 아파트는 더욱 상승할 것이라는 얘기이다. 업계 관계자는 “8ㆍ31 후속 대책의 내용과 금리인상 여부 등이 중요한 변수가 될 것”이라고 밝혔다.
박일근기자 ikpark@hk.co.kr
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