토지거래허가구역 내의 토지 매입이 까다로워졌다. 8ㆍ31 부동산 종합대책으로 1년 이상 거주 조건을 충족해야 하는데다 토지 전매 제한기간이 2~5년으로 늘어났기 때문이다. 보유세와 양도소득세 중과로 이전보다 부담도 무거워졌다.
반면 일정 규모 이하 농가주택의 경우 토지거래허가나 외지인에 대한 매매 제한이 없다. 따라서 답답한 도시를 벗어나 여유로운 삶을 느끼고 싶은 도시민이라면 농가주택에 관심을 가져 볼 만하다.
농가주택은 지목이 대(垈)인 경우가 많아 증ㆍ개축이 비교적 자유롭다. 반면 전원주택은 농가주택에 비해 각종 인ㆍ허가 과정이 복잡하고, 시간이 많이 걸린다.
농가주택의 장점은 대부분 허름하고 낡았기 때문에 아무래도 저렴하게 구입할 수 있다는 것이다. 또한 수도, 전기 등 대부분 기반시설이 갖춰져 있어 개조 비용 외에는 별다른 큰 비용이 들어가지 않는다.
그러나 농가주택이라 할지라도 다른 법적 제약이 있을 수 있으므로 매입 전 해당 관청에 미리 확인해야 한다. 특히 농가주택은 건물주와 땅 주인이 다르거나 무허가 건물일 가능성도 있으므로 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등 공적 장부를 반드시 살펴봐야 한다. 지적상 도로가 없다면 리모델링이 어렵다. 따라서 지적도로 여부도 필수 점검 사항이다.
농어촌 주택에 대한 과세 특례 제도가 2008년까지 연장됨에 따라 200평 이하, 연면적 45평, 대지 및 건물을 합쳐 취득 시 기준시가 7,000만원 이하 농가주택이라면 1가구 2주택에 해당하지 않는다.
즉 기존 도시주택(서울, 과천, 5개 신도시) 매각 시 3년 보유하고 2년 거주를 했다면 양도세를 피해갈 수 있다. 단 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 관광단지 개발구역, 토지투기지역 등은 양도소득세 비과세 대상에서 제외되므로 유의해야 한다.
실수요자라 해도 나중에 매각할 것을 고려한다면 도심과의 접근성, 향후 지역 발전 가능성도 점검해야 한다. 따라서 교통거리, 도로망, 혐오시설 여부, 자연경관과 각종 개발계획 등 기준을 정해 장기적 관점에서 선택하는 것도 우량 농가주택을 고르는 좋은 방법이다.
RE멤버스 대표
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