Q : 40대에 접어든 직장인입니다. 최근 상가 투자가 인기라고 해서 이곳 저곳을 알아보고 있습니다. 제 여유자금은 1억5,000만~2억원 정도 되는데 이 정도로는 쇼핑몰 내 점포 몇 평, 또는 좀 더 돈을 붙일 경우 오피스텔 내 상가 정도를 분양 받을 수 있을 것 같습니다.
그런데 신문 광고나 분양업체 직원 얘기를 들으면 적어도 1년간 8% 수익률을 보장해준다고 합니다. 그 정도면 안정적인 수익 같아서 조금 무리를 하더라도 대출을 받아 투자를 해볼까 하는데, 괜찮을까요?
A: 최근 상가투자 인기가 높아지고 있는 것은 8ㆍ31 부동산 대책으로 토지나 주택에 대한 세 부담이 크게 증가했기 때문입니다. 그러나 상가는 아직도 정부 규제로부터 자유로운 면이 많기 때문에 수익도 얻고 향후 자본 이득도 챙길 수 있어, 투자자들이 상가로 눈을 많이 돌리고 있는 형편입니다.
그러나 현재 장소가 좋고 연간 수익률도 7~8% 이상 보장되는 상가는 가격이 워낙 비싸고 매물도 구하기 어려운 상태입니다. 그러다 보니 최근 상가 투자를 원하는 수요자들의 관심은 지하철 역세권이나 상권이 집중되는 도심 내 분양 상가에 모아지고 있습니다.
상가의 경우 굿모닝시티 사기 분양사건을 계기로 지난 4월부터 ‘상가 후분양제’가 실시돼 분양자가 분양대금을 날리게 되는 위험으로부터 최소한의 보장은 이뤄지고 있습니다. 그러나 최근 분양되는 상가는 법 시행 이전 사업승인을 받아 분양하고 있는 곳이 많아, 상가 후분양제의 실질적 대상이 아닌 곳도 많다는 점을 특히 유의해야 합니다.
더욱이 최근에는 상가분양시 ‘과대광고’ 관련 분쟁이 늘고 있습니다. 상가 분양때에는 투자자를 현혹하는 광고를 해놓고서, 분양이 끝나면 법적 구속력이 없다는 이유로 업체가 ‘나 몰라라’식으로 일관한다는 것입니다.
가장 흔히 볼 수 있는 경우가 수익률 보장 또는 임대알선, 차익 매매 등의 약속입니다. 최근 지방에 거주하는 한 고객으로부터 상담문의가 왔는데요.
서울 여건을 잘 모르는 상황에서 노원구에 위치한 역세권 상가 6층 점포를 식구 명의로 5개나 투자했는데 입주가 임박한 상황에서 임대는 하나도 성사된 것이 없다는 것입니다. 임대료 역시 분양 당시 10% 이상을 보장했는데, 지금 여건으로는 도저히 불가능한 상황이 될 것 같아 난감하다는 내용이었습니다.
법조계의 전반적인 의견에 따르면 상가의 경우 전매약속이나 수익률 보장을 법적으로 입증하는 것 자체가 모호하다고 합니다.
예를 들어 분양이 어느 정도 마무리될 즈음에 분양대행 인력이 철수해 버리면, 막상 준공을 앞둔 때쯤 전매를 약속했던 분양대행사 직원을 찾아서 확인을 하기가 쉽지 않기 때문이죠. 예상수익률의 경우도 그야말로 분양회사 입장에서 ‘예상하는’ 수익률에 불과한 것이고 이를 ‘보장하는’ 것은 아니라는 의견입니다.
물론 예상수익률을 과장하였다는 점을 이유로 공정거래위원회에 제소하는 것은 가능할 수 있습니다. 그러나 공정위에서 불공정행 위로 판정난다는 보장도 없기 때문에, 투자자들은 처음부터 신중한 접근이 필요하다고 하겠습니다.
따라서 투자자들은 투자를 결정하기 전에 반드시 분양 받을 상가의 인근 상가의 실제 월 임대수익률이 어느 정도 수준인지, 낮 시간과 밤 시간으로 나눠 장사는 잘 되는 업종인지 실사를 해 봐야 합니다. 장사가 잘 돼야 임대료도 올려 받을 수 있고 권리금도 형성돼 상가가치가 상승하기 때문입니다.
또 향후 금리상승에 대한 전망이 우세한 가운데, 대출을 과다하게 받아 투자하는 것은 무리입니다. 기본적으로 월 지불 이자가 월세보다 크면 문제가 됩니다. 보증금을 포함하여 총 투자금액 중 대출금액은 30% 수준에서, 또는 입지가 좋은 곳은 40%를 넘지 않도록 포트폴리오를 구성하는 것이 현명하다고 판단됩니다.
결론적으로 현재 상가를 투자할 목돈이 부족하다면 섣부른 결정으로 재산상 손실을 초래하기 보다는 시간을 벌고 목돈을 불려가는 장기적 안목이 더 필요한 시점이라 조언드리고 싶습니다.
정리 = 고주희기자 orwell@hk.co.kr도움말 = 안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장 rmanager@wooribank.com
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