부동산 가격 상승의 주된 원인은 수요와 공급의 불균형에서 시작된다. 이외에도 정부 정책, 시장 경기, 금리와 통화, 투자 심리 등의 변수가 있다.
지난 몇 년간 부동산 가격 상승의 최대 원인 제공자(?)가 다름 아닌 저금리였다는 것은 부인할 수 없는 사실이다. 그러나 미국에 이어 국내에서도 10월 콜금리가 오르는 등 당분간 금리 인상의 회오리를 피할 수 없게 됐다.
금리 인상은 주식, 채권 뿐만 아니라 부동산 시장에도 직접적인 영향을 미친다. 금리와 부동산 가격은 반대 방향으로 움직인다. 금리가 떨어지면 부동산이 상승하고 금리가 오르면 부동산은 하락하는 속성이 있다.
‘긴 지렛대와 받침목만 있으면 지구도 움직일 수 있다’는 아르키메데스의 말처럼 한 때 담보 대출이 자산 증식의 방법이었던 시기가 있었다. 은행 등 타인으로부터 빌린 자본으로 자기자본의 이익률을 높일 수 있었던 것이다.
따라서 금리 비용보다 높은 수익률이 예상될 때는 타인 자본을 적극적으로 끌어들여 투자를 하는 게 유리하다. 하지만 지금과 같은 금리 상승기에, 정부의 규제 정책까지 이어지는 상황에서 무리한 대출로 부동산 투자를 해서는 안된다.
새로 대출을 받는 입장이라면 LTV(주택담보인정비율)를 30~40%로 하되 PTI(Payment to income ratio, 월소득 대비 월상환액 비율)는 30% 내외로 하는 것이 좋다. 즉 보수적인 관점에서 추가 금리 조치, 경기 상황, 개인적 변수 등 악재를 고려해 충분히 감당할 수 있는 대출을 받는 게 안전하다.
또 부동산 거래가 위축되는 상황에서는 생애최초주택구입자금, 근로자ㆍ서민주택 구입자금 대출, 모기지론 등 서민 주거안정 지원자금 등 정부의 정책적 금융상품이 있기 마련이다. 금융권의 대출 상품보다 혜택이 많기 때문에 이를 적극 활용하는 것도 재테크 방법이다.
특히 금리가 상승기조로 접어들 때 상환기간이 장기인 경우 변동금리 대신 고정금리로 갈아타는 것도 고려해볼 만하다. 그러나 중도상환수수료(보통 대출금의 0.5~2%) 등을 함께 비교해 경제성을 저울질 해봐야 한다.
당장은 아니지만 점진적 금리 상승의 가능성은 노출돼 있다. 가랑비에도 옷이 젖을 수 있음을 명심하고 부채비율을 줄이는데 주력해야 한다.
RE멤버스 대표
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