8ㆍ31 부동산 대책으로 주택과 토지시장이 위축된 반면 수익형 부동산은 고개를 들고 있다. 오피스텔의 투자 메리트가 높아진 것이 아니라 상대적인 반사 이익을 보고 있는 것이다.
오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로, 오피스의 업무 기능과 호텔의 주거 기능이 합쳐진 상품이다. 1998년부터 나타난 저금리 현상과 2001년 벤처 붐, 신규 창업 급증 등으로 오피스텔은 임대료 상승과 수익률을 적극 보장해줌으로써 각광을 받기 시작했다.
그러나 최근 3~4년간 초과 공급과 후분양제로 오피스텔 임대 가격 하락 및 공실률 상승이 두드러지게 나타났다. 이는 임대수익률 저조로 나타났고 오피스텔에 관한 투자심리는 더욱 악화됐다.
오피스텔은 상가처럼 실물 경기가 어떤지를 알려주는 신호등 역할을 한다. 즉 경제 상황에 따라 민감하게 움직이는 부동산 재테크 상품인 셈이다.
오피스텔은 주거용과 업무용, 두 가지 용도로 구분되는데 세입자가 전입 신고를 한 경우 주거용 오피스텔로, 사업자 등록을 내는 경우 업무용 오피스텔로 판단할 수 있다.
그러나 기준이 애매모호하다. 현재 전국에 분포돼 있는 오피스텔은 22만채로 이중 주거용으로 신고된 것은 전체의 8.8% 정도인 약 9,000채에 달한다. 이에 정부는 내년 상반기 중 오피스텔에 관한 일제 조사를 실시할 예정이다. 무단 용도 변경 시 3년 이하의 징역에 처해지거나 5,000만원 이하의 과태료가 부과된다.
내년부터 오피스텔은 주택과 마찬가지로 실거래가로 전환된다. 따라서 시세를 기준으로 세액이 산정되기 때문에 세금은 큰 폭으로 증가하게 된다. 비투기 지역에 있는 주거용 오피스텔을 갖고 있는 1가구 2주택자는 2006년부터 실거래가로 전환하여 양도세가 부과되기 때문에 가급적 올해 안에 매도하는 것이 세테크에 도움이 된다.
또 주거용 오피스텔은 1가구 2주택에 포함돼 양도세 중과 대상에 해당한다. 그러나 오피스텔을 업무용으로 임대하고 있다면 양도세 중과를 피할 수 있다. 다만 임차인이 사업자라면 사업자 등록증과 사무용으로 임대하고 있다는 임대차 계약서 등 증빙서류를 제출해야 한다.
오피스텔은 입지와 규모에 따른 양극화가 심한 임대수익형 상품이다. 따라서 주변 상황 점검은 필수다. 업무 중심 지구에 속하는 업무용 오피스텔을 선별해 투자하는 게 안전하다.
강남, 마포, 목동, 여의도 등 핵심 지역이나 청계천 복원사업과 연계된 광화문 일대, 중구 종로구 등 업무 밀집지역이 유망하다. 또 고속철역사 주변 개발지역, 인천 관세자유지역, 제주 국제자유도시 등은 장기적으로 촉망 받는 지역이다.
RE멤버스 대표
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