Q: 서울 강남구 도곡동에 살고있는 40대 교사입니다. 9년 전 아버지에게서 서울 종로구 소재 근린상가 건물을 증여 받았고, 올해 봄에는 건물에 딸린 토지를 증여 받았습니다. 그런데 현직 교사이다 보니 건물 관리가 쉽지 않고 보유세 부담도 상당합니다. 해서 연내 매각해 연금보험과 펀드 등에 나누어 투자할 생각입니다.
그런데 알고 지내는 공인중개사가 올해 토지를 증여 받았기 때문에 불이익이 있다고 하는군요. 그 불이익이 무엇인지 알고 싶습니다. 혹시 올해 말에 매매계약을 하고 잔금 지급을 3년 후로 미룬다면 불이익을 받지 않을 수도 있는지요.
그리고 재개발지역 시행사에 건물 및 토지를 매각할 경우 취득가액과 양도가액은 어떻게 적용되나요. 마지막으로 만일 매각이 된다면 보증금 등을 빼고 6억원 가량 남을 것 같은데, 수익률이 좋은 금융상품을 추천해주시기 바랍니다.
A: 먼저 올해 토지를 팔 경우 받을 수 있는 불이익에 대해 알아보겠습니다. 올해 초 증여 받은 토지의 경우 세무당국은 이른바 ‘부당이익계산 부인’으로 판단, 아버님이 제 3자에게 양도한 것으로 보아 양도소득세를 물릴 가능성이 큽니다.
‘부당이익계산 부인’이란 국세청에서 볼 때 개인이나 법인이 회계처리 때 수입을 부당하게 줄이거나 비용을 늘렸다고 판단되면 그 부분을 부당이익으로 보고 세금을 부과하는 것입니다.
고객의 경우 특수관계자인 아버님과의 거래로 부당하게 세금을 줄이려는 목적이 있다고 판정 받을 우려가 있습니다. 단, 당초 증여세와 고객이 부동산 처분 때 내야 할 양도세를 합한 금액이 아버님이 양도한 것으로 보고 계산한 양도세보다 클 경우엔 해당되지 않습니다.
부모에게서 증여 받은 재산을 양도한 경우 보유기간 3년(부부간은 5년)이 지나야 부당이익계산에 해당되지 않습니다. 고객이 부동산 매매계약 이후 잔금 지급일을 3년 뒤로 미루겠다는 생각을 하신 이유가 바로 이 때문인 듯 합니다. 그러나 이 계약서를 근거로 부당이익계산이 아니라고 주장하더라도 세무당국에서 이를 인정하지 않을 가능성이 큽니다.
물론, 이런 방법으로 매매계약을 체결한다면 양도세는 잔금 지급일인 3년 후에 내겠지요. 아무튼 이 부분은 부동산 처분을 결정하기 전에 세무사에게 꼭 상담을 받으시기 바랍니다.
다음은 고객이 증여 받은 부동산을 재개발지역 시행사에 매각할 때 적용되는 취득가액과 양도가액을 알아보겠습니다. 이 경우 건물은 증여 받은 시점의 기준시가를 적용하고, 토지는 아버님이 취득한 당시의 공시지가를 적용해 양도차익을 계산하게 됩니다. 또 양도가액은 종로구가 현재 토지투기지역이 아니므로 양도 시점의 기준시가가 양도가액이 될 것입니다.
이런 점을 감안하면 토지의 세금 부담이 더 늘어날 것으로 생각됩니다. 따라서 절세를 하려면 가급적 해당 부동산을 3년 후 매각하거나, 은행의 PB 상품 중 직접 부동산 관리가 어려운 고객을 대상으로 판매하는 부동산관리신탁 상품을 이용하는 게 좋겠습니다.
이와 별도로 고수익 금융상품에 투자하기를 원한다면, 금융전문가와 상의할 필요가 있습니다. 수익률과 투자위험은 서로 상관관계에 있기 때문입니다. 상담에 들어가기 전에 현재 목돈 운용부분과 월 잉여소득 운용부분을 나누고, 미래 필요자금의 성격에 따라 투자기간을 정하시기 바랍니다.
고주희 기자 orwell@hk.co.kr도움말 = 황창규 하나은행 대치역지점 PB팀장 ckhwang5@naver.com
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