이 달부터 아파트 등 공동주택의 리모델링 증축 상한선(9평)이 사라지고 전용면적의 30%까지 증측이 허용됨에 따라 아파트 리모델링이 활기를 띄게 됐다.
아파트 리모델링은 공사기간이 짧고 절차가 간편해 개발이익환수제, 소형평형 의무제 등 정부 규제로 수익성이 크게 떨어진 재건축 추진을 대체할 대안으로 부상하고 있다. 특히 중대형 평형 단지는 리모델링으로 자산 가치가 크게 상승할 수 있어 리모델링 추진 단지가 크게 늘어날 전망이다.
리모델링은 재건축과 달리 일반 분양분이 없기 때문에 건축비를 집주인이 모두 부담해야 하는 어려움이 있다. 따라서 리모델링을 통한 향후 자산 가치 상승 폭과 거주민들의 자금 여력이 가장 중요한 요건이다.
일단 조합과 시공사가 사업 추진 능력이 있는 지, 절차상 장애 요소는 없는 지를 조사해야 한다. 또 해당 리모델링 단지가 몇 종 주거지역인지, 현재의 용적률과 법적 용적률이 얼마나 차이가 나는지도 꼼꼼하게 따져봐야 한다.
현재 서울에서 리모델링이 추진되고 있는 곳은 대략 30여개 단지에 이른다. 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구와 용산구 동부이촌동 등지에서 활발하게 진행되고 있다.
이들 지역은 주민들의 경제 수준이 높아 리모델링에 따른 자금 부담을 상대적으로 덜 느껴 사업 추진이 수월한 편이다. 이미 공사가 시작된 용산구 동부이촌동의 로얄과 서초구 방배동의 궁전, 치열한 수주전을 벌였던 광진구 광장동의 워커힐 아파트 등이 대표적인 단지다.
스피드뱅크 김은경 팀장은 “리모델링 단지는 전용면적 증가 외에도 주차장 및 단지 내 시설 등의 확충 여부도 체크해야 한다”며 “다양한 평수보다는 단일 평형으로 구성된 단지가 주민간 의견 일치를 보기 쉬워 사업 추진 속도도 빠르다”고 말했다.
●강남구 압구정동 미성1차
1982년 11월에 준공된 단지로 34평~58평(총 322가구) 등 중대형 평형으로 구성돼 있어 사업성이 있다. 지하철 3호선 압구정역이 걸어서 10분 가량 소요되며 신구초, 구정초, 신사중, 현대중고교 등이 인접해 있다.
우선협상 시공사로 GS건설이 선정된 상태다. 30% 증축을 적용하면 전용면적이 7~15평 가량 늘어난다. 34평형이 현재 8억5000만~9억원 선, 50평형은 11억5000만~12억5000만원 선이다.
●광진구 광장동 워커힐
56~77평형의 대형 평형으로만 구성돼 있고 14개 동에 총 576가구로 아파트 리모델링 사상 최대 사업 규모다. 1977년 12월에 준공됐으며 지하철 광나루역이 걸어서 10분 가량 소요된다. 아차산과 한강 조망이 가능하다. 리모델링으로 14.7~20.5평까지 넓힐 수 있다. 최근 증축 규제가 완화하면서 56평형은 1억원 가량 올라 13억~15억원 선에 시세가 형성돼 있다.
●서초구 방배동 신동아
34평~60평형의 중대형 평형으로 이뤄진 이 단지는 6개 동 총 493가구 규모다. 1982년에 준공됐으며 지하철 2호선 방배역이 도보로 3분 거리다. 방일초등, 서초중고교, 서울고, 상문고, 서문여고 등이 인근에 있다. 삼성물산이 시공사로 선정됐으며 수평 증축을 통해 44, 60, 70, 74평형으로 탈바꿈하게 돼 전용 면적이 7.5~9평 정도 늘어난다. 34평은 6억~7억원선, 46평형은 8억2000만~9억5000만원선에서 시세가 형성되고 있다.
●송파구 풍납동 미성
1985년 9월에 입주한 단지로 27평~43평형 4개 동 총 275가구로 구성됐다. 지하철 8호선 강동구청역이 걸어서 10분, 5호선 천호역이 걸어서 15분 거리다. 풍납토성 보호를 이유로 재건축 추진이 어려움을 겪었다. 얼마 전 대림산업으로 시공사를 선정했으며, 계단식으로 구조가 변경되고 30, 40, 46평형으로 각각 확장된다. 현재 43평형은 4억5000만~5억원 선이다.
●용산구 이촌동 현대
31~57평형으로 이뤄진 동부이촌동 현대는 8개 동 총 653가구로 1975년 10월에 입주한 단지다. 지하철 4호선 이촌역이 걸어서 10분 가량 소요되며 신용산초, 용강중, 중경고교 등이 인근에 있다.
현대건설을 시공사로 선정한 상태며 동간 거리 등의 쾌적성 문제를 들어 20%까지만 증축하기로 결정해 확장 평수는 4~5평 정도다. 45평형의 경우 7억5000만~8억원 선으로 매매가가 형성돼 있다.
■리모델링 투자할 때 따져볼 점
◎공사비 부담액 적정한가
◎시공사ㆍ조합은 믿을만 한가
◎절차상 장애요소는 없나
◎법적 용적률 상한은 얼마인지
송영웅 기자 herosong@hk.co.kr
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