정부가 8ㆍ31 부동산 대책에서 판교 신도시 등 대규모 택지개발지구에 대한 개발 방식과 시기, 분양 방식 등을 대폭 수정키로 함에 따라 내 집 마련 전략에 변화가 불가피해졌다. 특히 이번 대책은 공영개발을 통해 서민들의 주택 마련 기회를 확대하는 정책을 담고 있어 실수요자들은 이 부분을 십분 활용할 필요가 있다.
●중대형
8ㆍ31 부동산 대책에 따라 판교의 중대형 평형 분양 방식이 크게 변했다. 25.7평 이하 중소형 평형은 종전대로 원가연동제(분양가 상한제)만 적용되지만 25.7평 초과 중대형 평형에 대해서는 원가연동제와 채권입찰제가 병행 실시된다.
판교 중대형 평형의 최초 분양자가 분양 차익을 과도하게 올리는 것을 막기 위해 정부는 청약자가 원가연동제에 따라 산정된 분양가 외에 추가로 채권을 매입토록 함으로써 실제 분양가가 주변 아파트 시가의 90% 수준에 도달하도록 한다는 방침이다.
이에 따라 판교 같은 인기 지역의 경우 대부분 청약자가 채권 상한액을 쓸 것인 만큼 공영개발로 분양가가 낮아진다 해도 실분양가는 크게 낮아지지 않을 전망이다.
더구나 중대형 평형에 당첨됐을 경우 계약금 외에 채권구입필증을 함께 제출해야 하기 때문에 초기 부담이 상당히 높아지는 문제점이 발생한다.
업계 추산에 따르면 판교 40평형을 4억8,000만원(평당 분양가 1,200만원 기준)에 분양을 받고 주변 시세가 8억원(평당 2,000만원 기준)이라고 한다면 시가의 90%(7억2,000만원)를 반영한다 해도 약 2억4,000만원의 차이가 난다. 청약자가 채권을 50%에 할인해도 1억2,000만원 정도의 채권 비용이 추가된다는 얘기다.
결국 초기 부담액이 계약금 4,800만원(분양가의 10%)과 채권액(1억2,000만원)을 포함해 1억6,800만원으로 크게 늘게 돼 결국 일반 서민들은 접근 조차 하기 어려울 전망이다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 “공영개발의 취지를 살리기 위해서라도 채권 부담을 다소 줄여 서민들도 중대형 평형에 청약할 수 있는 길을 열어줘야 한다”고 말했다.
●소형
올해 11월 일괄 분양될 예정이던 판교 신도시 분양이 전용면적 25.7평 이하 중소형 평형은 내년 3월, 25.7평 초과 중대형 평형은 내년 8월로 미뤄졌다. 분양 시기가 4~9개월 늦춰지면서 우선 순위 자격(40세 이상 10년 무주택자)에 해당하지 않는 경우, 통장 보유 기간이 모자라거나 통장 가입액을 증액했던 경우 추가 혜택을 볼 수 있게 됐다.
반면 판교의 중대형 평형 분양제도 변화에 따라 중소형 평형의 청약 경쟁률은 높아질 전망이다. 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양권 전매 금지 기간이 당초 5년에서 10년으로 늘어나 전매금지 기간이 5년인 중대형에 비해 환금성이 떨어지게 됐다.
하지만 중대형 평형에 국민주택채권입찰제를 시행키로 해 초기 부담금이 크게 늘면서 청약예금 가입자 상당수가 예치금 변경을 통해 소형 평형으로 몰려들 것으로 보인다.
판교의 중소형 평형은 민간 업체가 분양하기 때문에 분양가는 원가연동제를 해도 다소 높아질 우려가 있다. 하지만 아파트는 초기 분양가가 다소 비싸도 민간 업체가 지은 주택이 추후 가격 상승이 높다는 점을 고려하면 중소형 평형은 투자가치가 매우 높다고 볼 수 있다.
또 판교에 공급될 10년 공공임대주택을 노려보는 것도 좋은 선택이 될 수 있다. 매매 규제로 묶인 25.7평 이하 물량과 유동성면에서 차이가 없는데다 분양가도 저렴할 것으로 보여 청약예금 가입자라면 공격적인 청약을 할 필요가 있다. .
함영진 내집마련정보사 팀장은 “판교는 매우 뛰어난 입지 조건을 가졌지만 당첨 확률이 낮은 만큼 여유자금이 부족하거나 투자 목적의 중대형 청약자라면 용인이나 분당의 후광 효과가 기대되는 지역이나, 대체 유망 청약지를 눈여겨 보는 것도 고려할 만하다”고 말했다.
송영웅 기자 herosong@hk.co.kr
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0