주택과 토지에 집중됐던 부동산 투자 자금이 8ㆍ31 대책 이후 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산으로 몰릴 가능성이 높아졌다. 상가는 과거보다 수익률은 낮아졌지만 규제 대상에서 벗어나 세 부담이나 제재가 상대적으로 적기 때문이다.
상가는 시세 차익과 안정적인 임대 수입을 얻을 수 있는 틈새 상품이다. 특히 임대 수익은 저금리 시대에 중ㆍ장년층 투자자들에게 노후 대책을 보장해주는 상품이다. 대표적인 수익형 상품이다 보니 상가는 경기에 무척 민감하다. 때문에 경기가 좋아지지 않으면 높은 수익률을 기대할 수 없다.
요즘은 내수 침체와 주5일제 시행으로 매출이 줄어들고 있는데다 대형 할인점의 등장으로 지역 상권간 격차가 벌어지고 있다. 상가 역시 아파트처럼 지역ㆍ유형ㆍ업종별로 차별화 현상이 심화할 것으로 보인다. 역으로 생각하면 이런 소강기가 투자자에게는 오히려 좋은 기회가 될 수 있다.
상가 투자 시 금액, 유동인구, 배후지, 업종 선택 등을 고려하는 것이 중요하다. 이러한 조건에 따라 결정되는 것이 투자수익률인데 상가 매입 가격에 비해 얼마나 많은 임대수익을 내는가를 보여주는 투자기준이라 할 수 있다.
예전 8%~12% 내외였던 강남권 등 서울 주요 상권의 1층 상가 수익률은 현재 6% 내외로 낮아졌다. 수도권 지역 역시 7~8%대 수준이다.
보통 인기 상권의 상가는 환금성과 시세 차익이 높게 책정되기 때문에 외곽 지역보다 적정수익률이 낮다. 층별 적정 수익률도 달리 적용된다. 높은 층은 1층보다 리스크가 크기 때문에 1~1.5% 포인트가 더 높다.
상가 구입시 주의할 점은 현재 수익률에만 집착하지 말고 잠재가치 즉 향후 장래성이 높은 상가를 매입해야 한다. 또한 적어도 금융권 금리보다 높아야 상가 투자로의 유입 수요가 발생하기 때문에 금리 변화도 고려해야 한다.
요즘처럼 경기가 어렵고 부동산 규제가 강해질수록 단기 차익보다는 장기 임대가 가능한 부동산 상품으로 투자 패턴을 바꿔야 한다. 즉 시세 차익을 노리기보다는 안정적인 현금 흐름이 가능한 상품으로 이동하는 것이 좋다.
이 같은 조건을 가장 많이 충족시켜주는 것이 바로 상가 투자다. 그러나 만족스러운 수익률을 확보하기 위해서는 투자자들이 발품을 더 많이 팔아야 한다는 사실도 명심해야 한다.
RE멤버스 대표
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