재정경제부가 6일 발표한 재건축ㆍ재개발 사업의 입주권도 주택 수에 포함해 양도소득세를 중과하는 내용의 소득세법 개정안은 입주권을 소유한 상태에서 다른 주택을 팔 경우에 한해 적용된다. 적용 대상은 제한적이지만, 서울 강남의 재건축 단지 및 강북 뉴타운 등에 진출하려던 일부 투기세력의 심리는 상당히 위축될 것으로 보인다.
부동산 정보업체 스피드뱅크의 박정용 실장은 “이번 개정안은 분양권 전매제한 등의 영향으로 이미 수요가 줄어든 재건축보다는 강북 뉴타운 등 재개발 수요에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다”면서 “그러나 보유세에는 변동이 없어 자금이 충분한 사람들은 분양시점까지 주택을 팔지 않고 기다렸다가 중과세 적용을 피할 수 있어 투기 수요자의 양극화 현상이 나타날 우려가 있다”고 설명했다. 이번 개정안의 주요 내용을 문답 형식으로 풀어본다.
_재개발ㆍ재건축 사업과 관련한 모든 입주권이 주택 수 계산에 포함되나.
“조합원이 기존 주택 대신 취득하는 조합원 입주권과 제3자가 조합원이나 또 다른 제3자에게서 취득한 조합원 입주권만 대상이다. 신규분양 절차를 통해 취득하는 일반 분양권은 해당되지 않는다.”
_주택 1채와 입주권을 갖고 있다. 입주권을 처분해도 양도세가 중과되나.
“입주권에 대한 과세는 영향을 받지 않는다. 입주권에 대한 양도세 과세율은 지금과 같이 ▦보유기간 1년 미만 50% ▦보유기간 1~2년 40% ▦보유기간 2년 이상 9~36%가 유지된다.”
_1995년과 2001년에 각각 취득한 주택 2채를 갖고 있다. 이 중 95년에 산 집이 재건축 사업에 따라 조합원 입주권으로 전환되면 다른 주택을 팔 때 양도세가 중과되나.
“올해까지는 다른 주택이 1가구1주택에 해당되고 3년 보유(서울 과천 및 5대 신도시는 2년 거주 추가) 등 일정 요건을 갖추면 1가구1주택으로 간주돼 양도세가 면제된다. 그러나 내년부터는 재건축 사업의 조합원 입주권도 주택 수에 포함돼 2주택자가 되므로 비과세 혜택이 사라지고 실거래가로 과세된다. 2007년부터는 양도세가 50% 중과되며 장기보유 특별공제 대상에서도 제외된다.”
_갖고 있던 주택 1채가 재건축 사업 대상이 돼 조합원 입주권을 받았다. 재건축 기간 동안 거주할 다른 집을 취득해 살다가 재건축 주택이 완공돼 살던 집을 팔 경우 양도세는.
“다른 주택에 1년 이상 살다가 재건축 주택 완공 후 세대 전원이 그 곳으로 이사하면 다른 주택을 1년 내 팔 때에 한해 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다. 재건축 입주권을 주택 수 계산에 포함하더라도 이 제도는 유지된다. 단, 1년이 지난 후 팔면 2주택에 해당, 비과세 적용을 받을 수 없다.”
_재건축 입주권만 3개 갖고 있다가 그 중 하나가 완공돼 양도할 경우엔 어떻게 되나.
“완공된 주택을 양도하면 입주권 2개를 더해 1가구3주택자에 해당하기 때문에 양도세가 60% 세율로 중과된다. 그러나 입주권권을 팔 경우는 현행 세율을 적용 받는다.”
김신영 기자 ddalgi@hk.co.kr
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