8ㆍ31 부동산종합대책은 택지공급의 방법과 규모를 구체적으로 명시하고 부동산 거래의 투명성 확보에 중점을 두었다는 점에서 2년 전의 10ㆍ29대책과 비교된다. 특히 서울 강남과 수도권의 택지와 중대형 평형의 공급을 확대하고, 서민용 주거안정 지원을 늘리기로 한 부분은 시장의 요구를 수용했다는 평가를 받고 있다.
강남ㆍ수도권 택지 공급확대
집값 불안의 원인인 강남 주택공급 부족 사태를 타개하기 위해 정부는 육군종합행정학교, 특전사, 국군체육부대, 남성대 골프장 등 송파 거여지구 인근 국공유지 200만평을 택지지구로 개발, 송파 신도시를 건설키로 했다. 이곳에선 중대형 2만 가구를 포함해 총 5만가구가 공급된다. 이는 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구 연 주택 수요(2만6,000가구)의 2배에 육박하는 물량이다.
수도권에서도 김포신도시, 양주옥정지구 등 현재 개발이 진행중인 4~5개 기존 택지지구가 확대 개발돼 1,000만평이 추가 공급된다. 이럴 경우 수도권에서 중대형 6만 가구를 포함해 총 14만 가구의 공급이 늘어난다.
정부는 수도권내의 중대형 주택 공급을 늘리기 위해 판교 신도시(6,600→9,700가구)와 인천 청라지구(8,000→1만6,000가구)의 중대형 평형 가구수를 확대키로 했다. 향후 수도권 공공택지 내 25.7평 초과 아파트 건설 비중도 현행 40%(면적기준)에서 50%로 확대키로 했다.
건설교통부 강팔문 주택국장은 “송파 거여지구는 국ㆍ공유지인 만큼 판교처럼 주변지역 집값을 상승시킬 가능성이 거의 없어 공영개발을 검토 중”이라고 말했다.
이밖에 재개발 사업을 통합해 공공 개발하고 특수목적고 설립을 허가해 교육ㆍ문화ㆍ교통 인프라도 높이기로 했다. 공공이 시행하는 재개발의 경우 소형평형 의무건설비율을 현행 80%에서 60%로 낮추고, 층고 제한(해발에 따라 5~25층)도 완화하며 용도 변경을 통해 용적률도 현행(200~250%) 보다 50~100% 상향 조정키로 했다.
분양원가 및 공영개발
정부는 분양 업체의 과도한 분양가 인상이 주변 집값 상승을 부추긴다고 보고 평형에 관계없이 공공택지 내 모든 아파트 분양가는 원가연동제(분양가 상한제)를 적용키로 했다. 단 전용면적 25.7평형 초과 중대형 평형은 최초 분양자의 시세차익을 환수하기 위해 주택채권 매입제도를 도입키로 했다. 이에 따라 최초 분양자들이 주변 집값 시세의 90% 정도로 분양 받을 수 있는 수준에서 채권 상한액이 정해질 것으로 보인다.
분양가 원가공개는 현행대로 공공택지 내 공공분양 주택은 5개 항목을 모두 공개하고, 민간분양주택은 25.7평형 이하 주택만 공개토록 했다. 채권 매입의무가 없는 25.7평형 이하 주택은 수도권 지역에선 10년, 그 외 지역에서는 5년간 전매가 제한된다. 25.7평형 초과 중ㆍ대형은 수도권 지역에서 5년, 그 외 지역에서 3년간 전매가 제한된다.
정부는 투기 우려가 있거나 공공의 역할이 필요한 지역을 ‘주택공영개발지구’로 지정해 공영 개발키로 했다.
토지 수요 억제
정부는 지가 상승이 분양가 상승을 불러와 집값 불안을 초래한다는 점을 인식, 토지의 취득-개발-보유-매도 등 각 단계마다 강력 규제키로 했다. 우선 농지 및 임야를 취득하려면 세대원 전원이 당해 지역에서 1년 이상 거주토록 했다. 토지거래 허가 신청 때는 자금조달 내역서를 의무적으로 제출토록 했다. 허가 받은 토지도 의무 이용기간을 농지는 6개월에서 2년, 임야는 1년에서 3년, 개발사업 용 토지는 6개월에서 4년, 도로용지 등 기타 토지는 5년으로 늘렸다.
토지 개발 단계에서도 내년부터 개발부담금제를 부활하고 기반시설부담금제를 도입해 개발이익을 철저히 환수키로 했다.
정부는 대규모 개발사업으로 인한 토지보상비가 인근 지가를 끌어올리는 악순환을 막기 위해 건교부 장관이 지정하는 토지투기우려지역 내에서는 부재지주 보상액 중 일정액을 초과하는 부분을 전액 채권으로 지급키로 했다.
정부는 토지분 보유세 강화를 위해 비사업용 토지에 대해서는 종합부동산세 과세대상을 현행 6억원에서 3억원으로 확대하고 가구별 합산, 상한선 200% 확대 등 주택분과 같은 수준으로 세제를 강화했다.
서민 주거안정 및 거래 투명화
정부는 서민용 주택공급을 늘리기 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역(그린벨트) 해제 예정지를 활용해 국민임대단지 공급을 늘리기로 했다. 국민임대주택특별법 적용 지역의 면적기준을 현행 최대 30만평에서 50만평으로 확대하고, 입주자 부담도 현재 건설비의 10~40%에서 10~30% 수준으로 내릴 방침이다. 또 다가구 매입임대도 필요 시 연간 1만호까지 확대키로 했다.
참여가 저조한 민간임대주택도 10년 장기임대주택을 지을 경우 용적률의 20%까지 인센티브를 제공키로 했다. 또 늘어난 보유세와 양도세를 탈루하기 위해 임대사업자로 위장 전환하는 것을 막기 위해 민간 매입임대 등록 요건을 현행 2가구에서 5가구로, 임대의무기간도 3년에서 5년으로 늘렸다.
아파트 청약제도도 서민들의 당첨기회를 확대하기 위해 무주택 기간, 자산, 소득, 가구현황 등을 감안해 청약 우선 순위를 주기로 했다.
정부는 예정대로 내년 내년 1월 1일부터 실거래가를 해당 지자체에 의무 신고토록하는 부동산 중개업법을 시행하는 한편, 올해 하반기부터 부동산 등기부에 실거래가를 기재토록 부동산 등기법을 개정키로 했다.
송영웅 기자 herosong@hk.co.kr
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