저금리가 이어지면서 부동산펀드가 주목 받고 있다. 은행 이자보다 수익이 훨씬 높을 뿐더러, 3∼6개월 단위로 배당까지 해주기 때문이다. 시장금리가 상승하고 있다고 하지만, 경기가 본격 회복되지 않는 이상 금리상승은 제한적일 수밖에 없다.
대부분 대형 오피스 빌딩에 투자하는 리츠에 비해 부동산펀드는 투자대상이 다양하다. 주식형이나 채권형 펀드의 경우 상품마다 수익률은 달라도 운용방식은 대동소이하다. 반면 부동산펀드는 상품별로 운용방식이 천차만별이다. 그만큼 투자자들이 사전에 알아야 하는 정보도 많다는 뜻이다.
한 자산운용사 관계자는 “운용사 측이 사전에 담보를 설정하는 등 각종 사고 대비책을 세워 두기는 하지만, 판매사 측에서는 해당 상품의 장점만 부각하는 것이 일반적이기 때문에 투자자들이 사전에 편입 물건이나 개발사업에 대한 정보를 반드시 확인해야 한다”고 조언했다. 투자대상에 따라 수익률도 다양한데, 대체로 수익률이 높을수록 위험도도 높은 편이다.
부동산펀드의 종류
일정 기간마다 연 6~7%대 수익률을 배당하는 부동산펀드는 대부분 ‘개발 대출형(Project Financing : PF)’ 상품이다. 아파트 상가 오피스텔 등을 짓는데 필요한 자금을 펀드에서 대출 형식으로 빌려주고, 미리 정한 대출 금리를 받아 다시 투자자들에게 배당하는 형태다. 안정적으로 수익을 배당하는 방식이라 현재 부동산펀드의 주류를 이루고 있다. 담보를 설정해야 하기 때문에 예상수익률이 대부분 연 7%선에 그친다. 운용 기간은 건설 기간과 비슷하다.
사무용 빌딩 등을 직접 매입해 임대수익을 얻거나 다시 되팔면서 시세차익을 올려 배당하는 수익성 부동산펀드도 있다. 리츠와 거의 유사한 형태라고 할 수 있다.
또 법원경매나 공매에 참가해 우량 부동산을 저가에 낙찰 받은 후 임대 및 매각차익을 거둬 수익을 올리는 경매펀드도 있다. 경매펀드는 올해 초 폭발적인 인기를 모았지만, 투자대상이 미리 확정되지 않은 상태에서 자금부터 모으는 방식이라 개발 대출형에 비해 수익률이 일정하지 않다는 단점이 있다.
해외 부동산이나 리츠 등에 투자하는 해외 투자형 부동산펀드도 있다. 수시로 일정 금액만 모집하는 일반 부동산펀드와 달리 주식형 펀드처럼 언제나 가입과 해지를 할 수 있다는 게 장점이다. 미국 유럽 등 선진국의 부동산값이 급등하면서 국내 투자자들의 관심을 모으고 있다.
부동산펀드 가입 때 주의할 점
우선 대출 과정에서 발생하는 위험을 자산운용사가 통제할 수 있는지를 잘 살펴야 한다. 부동산 개발업체들은 높은 이자를 무는 부동산펀드보다 저리의 은행자금을 선호한다. 대출심사가 엄격한 은행을 이용하기 여의치 않을 경우 부동산펀드를 이용할 것이라는 점에서, 대출상환 위험이 이미 높아져 있는 셈이다. 실제 한 달 만에 청산한 부동산펀드도 있다.
현금이 짧게는 수개월에서 길게는 수년 동안 묶이게 된다는 점도 염두에 둬야 한다. 부동산펀드는 대부분 거래소 상장 등을 통해 환금성을 부여하는 장치를 두고 있지만, 거래가 활발하지 않아 일단 그 기간 동안 환매가 불가능하다고 봐야 한다.
부동산펀드 종류별로는 개발 대출형의 경우 일반분양을 마쳤는지, 아니라면 사업성 있는 단지인지, 담보 설정은 돼 있는지 살펴봐야 한다. 해외 투자형 부동산펀드는 세계 부동산 가격이 주춤할 수 있다는 점도 고려해야 한다. 미국이 금리를 올리고 다른 유럽국가들도 미국을 따라갈 경우 최근 몇 년간 이어진 부동산 투자붐이 위축될 가능성이 크기 때문이다.
유병률기자 bryu@hk.co.kr
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