리모델링 증축 상한선(최대 9평)이 폐지되고 전용면적의 30%까지 늘려 지을 수 있게 됨에 따라 리모델링이 가능한 중층 아파트에 관심이 모아지고 있다.
특히 안전진단 강화와 개발이익환수제, 후분양제, 소형 평형 의무비율 등 각종 규제로 사실상 사업 추진이 어려웠던 중층 재건축 단지들이 대거 리모델링으로 선회할 가능성이 점쳐지고 있다. 재건축을 추진중인 노후 중층 단지들은 현재 강남권에만 20여곳. 각 건설사들은 이중 상당수가 리모델링으로 전환할 수 있다고 보고 수주에 총력을 기울일 방침이다.
●리모델링 수혜단지
전문가들은 이번 조치로 입주 20년차 안팎의 용적률 170∼180%인 30평형대 이상 중ㆍ대형 위주 노후 단지들의 리모델링 추진이 탄력을 받을 것으로 전망하고 있다.
서울 용산구 서빙고동 신동아아파트와 영등포구 여의도동 삼부아파트, 광진구 광장동 워커힐아파트, 강남구 압구정동 한양1차, 미성1차, 서초구 잠원동 신반포 18차ㆍ21차ㆍ13차 등이다. 이들 단지는 30평대 이상의 중ㆍ대형 평형이 다수 섞여 있어 이번 증축면적 제한 폐지의 혜택을 보게 됐다.
쌍용건설 리모델링팀 양영규 과장은 “그 동안 제도적 뒷받침이 미약해 사실상 사업 추진이 불가능했던 리모델링 사업에 숨통이 트이게 됐다”며 “강남권 중층 재건축 추진 단지들을 상대로 적극적인 수주에 나설 것”이라고 말했다.
●문제점
그러나 아파트 동간 거리 확보와 용적률 제한 등을 감안할 때 실질적으로 최대 30%인 증축 허용비율을 모두 적용 받는 단지는 없을 것으로 보인다. 결국 이번 조치는 리모델링 활성화를 위한 상징적인 대책일 뿐, 실질적인 활성화가 이뤄지려면 추가 지원책이 필요하다는 주장이 제기되고 있다.
일부 리모델링 대상 아파트는 내부 구조가 열악해 앞뒤 발코니를 늘리는 방식으로 증축을 해야 하는데, 이 경우 동간 거리를 확보해야 하기 때문에 지방자치단체 인허가는 물론 아파트 입주자들의 동의를 얻기가 힘들 수 있다. 동간 거리가 줄어들어 사생활 보호 등이 제대로 이뤄지지 않을 수 있기 때문이다.
또 기존 아파트 용적률이 200%를 넘는 단지들의 경우 용적률 제한에 걸려 최대 30%를 증축하기가 어려운 단지들이 많다는 문제도 있다.
리모델링 추진위 관계자들도 “동간 거리 확보와 용적률 제한 등의 문제가 해결되지 않는 한 30% 증축은 ‘그림의 떡’이 될 수 있다”며 “사업속도나 효율성면에서 경쟁력이 높은 리모델링이 활성화할 수 있도록 추가 대책이 필요하다”고 말했다.
현재 전용면적 25.7평 이하 국민주택규모 아파트에만 적용되고 있는 리모델링 증축분의 취득ㆍ등록세 감면이나 리모델링 비용의 장기저리 대출 등 지원 혜택 도 필요하다는 지적이다.
●중대형 공급 확대 효과는
한국건설산업연구원 윤영선 박사는 현재 서울에서 리모델링을 추진하고 있는 26개 단지를 대상으로 리모델링 효과를 조사한 결과, 중대형(전용면적 25.7평 초과) 아파트가 현재 4,565가구에서 8,446가구로 늘어나 중대형 공급확대 효과가 있다고 주장했다.
예컨대 강남구 방배동 궁전아파트의 경우 현재 27평형 84가구, 34평형 60가구, 46평형 72가구 등으로 구성돼 있지만 리모델링을 거치면 27평형과 34평형이 각각 36평형, 45평형으로 커져 모든 가구가 국민주택 규모를 넘어선다. 방배동 경남아파트도 현재는 전체(450가구)의 60%(270가구)가 소형이지만 리모델링을 통해 모두 중대형으로 커진다.
윤 박사는 “현재 재건축을 생각하고 있는 중층 단지들을 리모델링으로 유도하면 투기 발생 우려 없이 중대형 평형 공급을 상당히 늘리는 효과가 있을 것으로 본다”고 말했다.
반면 실제 공급확대 효과는 없을 것이라는 주장도 있다. 리모델링은 재건축과는 달리 가구수가 늘어나지 않기 때문에 중대형을 원하는 수요자들에게 추가로 공급할 수 있는 물량이 없다는 이유에서다.
기존 조합원들만 평수를 늘릴 수 있기 때문에 공급확대 효과까지 기대하기 어렵다는 주장이다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 “중대형이 늘어난다는 심리적 효과는 볼 수 있지만 조합원이 아닌 제3자에 추가 공급되는 물량이 없어 효과는 제한적일 수 밖에 없다”고 말했다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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