정부와 열린우리당이 판교 신도시의 중ㆍ대형 평형(전용면적 25.7평 초과)을 공영개발하고, 원가연동제를 확대 적용키로 함에 따라 판교 분양 일정 및 예상 분양가에 일대 변화가 불가피해 졌다. 특히 중ㆍ대형 평형이 3,000가구 정도 늘어나고 채권입찰제도 부활돼 수요자들은 청약전략을 새로 짜야 할 판이다.
■ 분양시기ㆍ가구수
공영 개발로 중ㆍ대형 평형은 당초 계획했던 올해 11월 분양이 힘들게 됐다. 당정이 중ㆍ대형 공급 확대를 위해 단독택지 필지를 일부 줄이고, 용적률도 10% 정도 올리기로 해 판교 실시계획 수정이 불가피해 졌기 때문이다. 더구나 환경부가 용적률과 인구밀도 상향 조정에 강력히 반대하고 있어 난항이 예상된다. 정부 여당은 중ㆍ대형은 내년 중반이나 하반기나 돼야 분양이 가능할 것으로 보고 있다. 하지만 이미 택지 공급이 완료된 25.7평 이하의 중ㆍ소형 평형은 11월이나 내년 초 분양될 것으로 보인다.
판교 전체 분양 가구수도 중ㆍ대형 평형 약 3,000가구가 추가돼 2만6,804가구에서 3만 가구 수준으로 늘어난다. 여기에는 추후 분양전환이 가능한 전세형 임대주택 300~500가구도 포함될 예정이다. 하지만 당초 2,613가구가 공급될 예정이었던 단독주택은 300가구 정도 줄어든다.
■ 평당 분양가
원가연동제로 중ㆍ대형 평형의 순수 분양가는 당초 평당 1,500만원 수준보다 내려간다. 하지만 최초 분양 받은 사람들의 시세차익을 환수하기 위한 장치로 채권입찰제를 부활키로 해 분양가 부담은 여전할 것으로 보인다.
당정은 원가연동제가 적용되는 중ㆍ대형 평형의 예상 분양가를 평당 1,000만원 선으로 잡았다. 하지만 분양이 내년으로 1년간 미뤄짐에 따라 건축비와 지가 상승이 불가피해 내년 순수 분양가는 평당 1,200만원에 육박할 것으로 추정된다.
여기에 평당 채권액 약 245만원(분양가와 시세 차의 70%에 50%의 할인율 적용 시)이 더해질 것으로 보여 실제 분양가는 평당 1,450만원에 달할 전망이다. 물론 정부가 공영개발의 의미를 최대한 살려 순수 분양가 인상을 최대한 억제하고, 채권 부담을 줄여줄 경우 평당 1,300만원 안팎 수준의 분양도 불가능한 것은 아니다.
■ 청약 전략
판교 청약률도 평형간 희비가 엇갈리게 됐다. 우선 중ㆍ대형은 계약금 외에 채권을 별도로 추가 구입해야 해 청약자들의 초기 자금 부담이 크게 늘어난다. 따라서 자금 부담을 느낀 일부가 탈락할 것으로 보여 청약률 하락이 예상된다. 중ㆍ대형이 3,000가구 정도(일부는 전세형 임대주택) 늘어나 당첨 확률은 다소 높아질 것으로 보인다.
소형 평형은 전매금지 기간이 5년에서 10년(수도권 기준)으로 늘어나긴 했지만 여전히 시가보다 훨씬 낮은 가격에 분양 받는다는 장점이 있어 여전히 높은 청약률이 예상된다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 “중ㆍ대형 평형의 청약 초기 부담이 늘어나면서 투기적 수요가 줄어들게 됐다”며 “여유자금이 있는 실수요자라면 중ㆍ대형 평형을 노려보는 게 당첨 확률을 높일 수 있다”고 조언했다
송영웅 기자 herosong@hk.co.kr
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