정부와 열린우리당이 6일 열린 제1차 부동산정책협의회에서 8월말 발표할 부동산종합대책의 큰 골격을 정함에 따라 사안별 세부 대책이 어떻게 나올 지 관심이 모아지고 있다.
당정은 이날 수도권의 중대형 주택 공급 확대와 부동산 개발이익환수 강화에 의견을 같이해 이를 지원할 구체적인 방안이 마련될 것으로 보인다. 또 서민주거 안정을 위해 공공부문의 역할을 확대하고 실거래가 파악 등 거래 투명화를 앞당기는 조치도 나올 것으로 예상된다.
▲ 중대형 공급 확대
정부ㆍ여당은 중대형 주택의 신규 공급 확대는 물론 다주택자들이 갖고 있는 기존 주택을 시장으로 끌어내는 방안을 동시에 추진할 것으로 보인다.
그러나 업계에서 주장하는 재건축 소형평형의무비율 완화를 놓고는 내부에서도 찬반 주장이 엇갈릴 것으로 예상된다. 현재 과밀억제권역 내에서의 재건축은 의무적으로 소형 평형을 짓도록 하고 있는데, 이를 완화해 중대형 공급을 늘리자는 주장이기 때문이다. 시민단체 등의 반대가 많아 채택이 쉽지 않을 것으로 보인다.
설사 채택된다 하더라도 재건축 값 폭등을 막기 위해 강력한 개발이익환수 방안이 뒤따를 것으로 보인다. 서울 압구정동 등 고밀도 단지의 초고층 재건축 허용도 논의 대상이긴 하지만 집값 상승을 부추길 여지가 많아 배제될 가능성이 높다.
공공택지 내에서 70%까지 짓는 국민주택(전용면적 25.7평 이하) 건설 비율을 낮춰 중대형 평형을 늘리는 안은 채택될 가능성이 높다. 또 경기 성남시 세곡동 등 인기 그린벨트 해제 예정지에 중대형 평형을 늘리는 안도 검토 대상에 포함될 것으로 알려졌다.
강남, 분당 등 집값이 오르고 있는 지역에 다수의 중ㆍ대형 주택을 보유하고 있는 다주택자에 대한 세무조사 강화와 보유세 중과세 등의 압박 정책을 통해 매도를 유도하는 방안도 검토되고 있다.
다주택자들이 보유하고 있는 주택이 시장이 나올 경우 신도시를 몇 개 짓는 것과 맞먹는 단기 공급 확대 효과를 볼 수 있기 때문이다. 지방으로 이전하는 공공기관 부지에 정부가 중대형 아파트를 지어 공급하는 방안도 아이디어 차원에서 거론되고 있다.
▲ 개발이익환수 강화
당정은 신도시 개발이나 재개발ㆍ재건축 등으로 발생하는 이익의 상당부분을 환수하자는 데 의견을 같이 했다. 따라서 8월 종합대책에 5ㆍ4대책의 근간인 기반시설부담금제 강화안을 포함 시킬 가능성이 매우 높다. 또 기한이 만료돼 지난해부터 효력이 정지된(비수도권은 2002년부터)개발부담금제를 한시적으로 부활 시킬 가능성도 있다.
국회 입법 과정에서 무뎌진 종합부동산세의 과세 기준을 낮추거나, 개별과세에서 세대별 과세로 전환하는 방법으로 종부세 과세 대상을 늘릴 가능성도 있다.
종부세를 피하기 위해 부부나 자녀에게 분할 등기를 하거나 주택과 나대지로 포트폴리오를 하는 경우가 많다는 점을 고려한 것이다. 하지만 토지초과이득세는 이미 위헌 결정이 난 상황이어서 도입이 힘들 것으로 보인다.
▲ 판교 신도시
판교는 신도시 개발의 상징성을 갖고 있다는 점에서 공영개발로 전환할 가능성이 높다. 또한 중대형 평형에 대한 수요도 충족시켜야 하기 때문에 실시계획이 변경될 것으로 예상된다.
판교 개발계획에 따르면 25.7평 초과 임대아파트는 297가구, 일반 분양아파트는 6,343가구에 불과하다. 따라서 중대형 수요를 충족시키기 위해서는 용적률을 높여 중대형 공급물량을 최대한 늘려야 한다. 현재 160%인 용적률을 분당 신도시 수준인 180%로 높일 경우 약 2,000가구 안팎의 가구수 확대가 가능하다.
강남에 거주하는 고급 주택 수요자 가운데 최소 규모라도 판교로 옮겨갈 수 있도록 하는 효과를 거둘 수 있다는 것이다. 그러나 이를 위해서는 환경성 평가와 실시설계 등을 다시 해야 하기 때문에 11월로 예정된 판교 일괄분양 일정이 3~6개월 정도 늦춰질 것으로 보인다.
정부가 신중하게 고려중인 공영개발은 당초 예상 분양가(평당 1,500만원)를 1,200만~1,300만원 수준으로 인하하는 효과를 거둘 수 있지만 주택 질이 떨어져 강남 대체 신도시라는 당초 취지에 역행할 수 있다는 것이 약점으로 지적되고 있다.
송영웅기자 herosong@hk.co.kr
김혁기자 hyukk@hk.co.kr
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