올해 안에 집을 사야 하나, 집값은 계속 오를까, 땅값이 심상치 않아 보이는데 땅이라도 사둬야 하는 것은 아닌지….
8월 발표될 부동산 종합대책에 어떤 내용이 포함될 지 시장의 관심이 집중되는 만큼이나 내 집 마련 실수요자는 물론 부동산 투자자들의 고민도 함께 깊어 가고 있다. 각종 규제가 쏟아질 것으로 점쳐지는 가운데 올 하반기 부동산 시장별 전망을 살펴본다.
주택시장: 담보대출한도 축소등 잇단 규제…안정세 불구 국지적 폭등 우려
입주물량이 크게 늘어나는 데다 정부가 투기지역에 대한 주택담보대출 한도를 축소키로 하는 등 잇단 규제 대책을 쏟아내면서 올 하반기에는 상반기보다 안정세를 보일 것으로 예상된다. 8월에 발표될 종합대책이 수요 억제와 부동산 거래 활성화 등을 아우르는 것이라면 시장 안정에도 도움이 될 것으로 기대되기 때문이다.
주택담보대출 한도 축소는 중대형 아파트 시장에도 실수요 위주의 재편을 예고할 것으로 보인다. 주택을 담보로 끌어다 쓸 수 있는 은행 돈이 줄어들면서 구매력도 감소해 ‘호가 급등→시세 고착→호가 재급등’으로 이어지는 악순환의 고리를 끊어놓을 수 있을 것으로 기대된다.
그러나 뉴타운 사업과 뚝섬 숲 개발 등 각종 개발호재가 있는 지역의 아파트값은 국지적으로 크게 오를 공산이 크다. 판교가 공영개발로 결론날 경우 판교 중대형을 노리던 수요층이 강남권 중대형으로 몰릴 수 있고, 그렇게 되면 이들 아파트 가격의 급등세는 상반기 못지않을 것으로 전망된다. 뚝섬 주변 아파트값과 재개발 지분도 천정부지로 치솟을 가능성이 높다. 강북의 랜드마크로 개발되는 곳인 만큼 올 하반기에는 상반기 판교발 용인 지역 집값폭등고 맞먹는 폭등세가 우려되기도 한다.
토지시장: 기업·혁신도시 건설 등 몸살 예고
정부가 땅값 잡기에 전방위 노력을 아끼지 않고 있지만 올 하반기에는 전국이 땅값 상승으로 몸살을 앓을 가능성이 크다. 국토의 균형발전을 전제로 한 정부의 지방 개발 사업들이 전국 지방 곳곳의 땅값을 크게 올려놓고 있기 때문이다. 공공기관 지방 이전, 기업ㆍ혁신도시 건설 등으로 전 국토가 들썩이고 있는 형국이다.
특히 오는 12월 행정중심복합도시가 건설되는 충남 공주ㆍ연기 지역에 약 5조원에 이르는 토지보상비가 풀리게 되면 땅값 상승세는 겉잡을 수 없이 주변 지역으로 번질 것으로 우려된다. 이와 함께 기업도시도 지방 토지시장을 뜨겁게 달굴 호재다. 가격이 급등한 지역에 대해 토지거래허가제나 토지투기지역 등의 규제를 가해도 규제 대상에서 제외되는 인근 지역을 중심으로 거래가 몰려 가격이 급등할 가능성이 높기 때문이다.
경매시장, 각종 규제서 제외…반사이익 예상
주택과 토지 시장 불안에 따라 부동산 매입에 관한 규제가 강화할 것으로 보이면서 각종 규제에서 제외되는 법원 경매 시장이 반사 이익을 누릴 것으로 예상된다. 이미 상반기에 법원 경매시장은 경매의 대중화와 토지거래허가제 및 주택거래 규제 강화 등이 맞물리면서 입찰자들로 붐볐다. 하반기에도 경매시장에서는 상반기 못지않은 열기를 느낄 수 있을 것 같다. 주택담보대출 한도 축소는 서민 가계의 자금압박으로 이어져 경매시장에 물건을 넘쳐 나게 할 가능성이 크기 때문이다.
그러나 행정중심 복합도시나 기업ㆍ혁신도시 조성 사업이 본격화하면 해당 지역이 규제 지역으로 지정될 것인 만큼 하반기 법원 경매시장 가운데서도 특히 토지시장은 상반기보다 더 뜨거워질 가능성이 높다.
상가시장, 내수불황 장기화로 전망 어두워
소비심리 악화와 내수 불황이 계속되면서 하반기 상가 시장의 전망은 그리 밝지 않아 보인다. 또 상가에 대해 후분양제가 실시됨에 따라 분양건수도 줄어들면서 시장 위축이 예상된다. 그러나 아파트 단지 내 상가는 꾸준하게 인기를 끌면서 비교적 안정적인 투자처로 자리를 유지할 전망이다. 이미 올 상반기에도 입찰가의 2배가 넘는 고가에 낙찰되는 사례까지 있었는데, 안정적인 배후 상권을 확보하고 있다는 점에서 상대적으로 투자 안정성이 높다. 하반기에도 단지 내 상가와 기타 상가에서 나타난 시장 양극화 현상은 계속될 전망이다.
전태훤 기자 besame@hk.co.kr
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