아파트와 달리 상가는 경기에 민감하기 때문에 투자 시 신중을 기해야 한다. 올해 4월부터 3,000㎡(909평) 이상 대형 상가는 후분양을 하도록 규정돼 안전성이 높아졌다. 상가는 종합부동산세 부과 대상에서도 제외돼 다른 투자 상품과 차별성이 있다. 다만 후분양 실시로 인해 공급 물량이 수요를 따르지 못하고 있는데다 경기 회복 속도가 더뎌 수익성과 안전성을 동시에 충족시키는 상가를 찾기란 당분간 쉽지 않아 보인다.
이런 상황에서는 권리금이 형성돼 있는 상가(혹은 점포)를 꼼꼼히 살펴보고 재테크 대상으로 삼는 것도 방법이다. 상권이 형성돼 있는 상가라면 꼭 따라다니는 별도 비용이 권리금이다. 권리금은 크게 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금 등으로 구분된다.
이 중 영업권리금은 점포 매도 시점 이후 평균 12개월간 발생할 수 있는 전체 매출액에서 임대료와 인건비, 공과금 등을 제외한 순이익의 합계로 이를 전 임차인이 갖게 된다. 예를 들어 200만원의 순이익이 발생한다고 가정할 때 영업권리금은 대략 2,400만원(200만x12개월) 정도다. 영업권리금을 책정할 때는 우선 매출 장부를 확인하고 비용 등을 계산한 후 협상에 임해야 한다.
시설권리금은 점포 개점 당시의 인테리어, 간판, 기자재 등 시설 투자에 대한 대가로 지불하는 비용을 말한다. 이 때 주의할 점은 시설에 대한 감가상각(보통 인테리어의 경우 2년, 설비의 경우는 3년)을 반드시 고려해야 한다. 정확한 감가상각액을 산출하기 위해서는 기존 점포의 사업자등록증 같은 문서를 통해 최초 개점일을 확인해야 한다.
예컨대 시설 감가상각 기간을 3년으로 했을 경우 1년 단위로 33%씩 시설비용을 깎는데 반해, 3년이 지난 시설물과 집기에 대해서는 권리금을 적용하지 않는 게 일반적이다. 그러나 1년을 사용한 시설이라도 상태가 좋지 않으면 더 낮은 가격을 적용할 수 있고, 3년 이상을 사용했더라도 상태가 좋다면 권리금을 인정할 수 있으므로 반드시 직접 확인한 후 협상해야 한다.
권리금은 일반적으로 계약서상에 기재하지 않기 때문에 법적인 보장을 받을 수 없다. 대부분 건물주들이 권리금 기재를 피하기 때문에 창업을 준비하는 임차인 등은 계약 전에 예산과 업종 선택 및 상권 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
때문에 권리금이 형성돼 있는 경우 주변 중개업소의 도움을 받아 기존 거래 내역을 확인해야 한다. 업종이 유사하면서 해당 점포 주위에 위치한 같은 평수 점포의 권리금이 얼마인지, 매출액과 시설비에 비해 권리금이 적정하게 책정됐는지 여부를 현장을 통해 파악하는 것이 중요하다.
RE맴버스 대표
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