정부가 2년 전 ‘부동산 대책의 결정판’이라고 호언했던 10ㆍ29종합대책에 버금가는 부동산 가격 안정대책 마련에 들어감에 따라 어떤 방안이 가장 효과적일지, 또 얼마나 집값 안정을 이룰 수 있을지 관심이 모아지고 있다.
전문가들은 이번에 나올 정부 대책도 결과적으로 10ㆍ29종합대책의 범주에서 크게 벗어나지 못할 것으로 보고 있다. 우선 2003년 10ㆍ29대책 이전의 주택시장과 현재의 주택시장 상황을 비교해 볼 때 판교 신도시 변수를 제외하고는 강남권 등 일부 인기지역이 전체 시장을 뒤흔들고 있다는 점에서 별반 차이가 없기 때문이다.
오히려 최근 부동산 시장 안팎에서 규제와 세제 강화를 통한 부동산 대책을 회의적으로 보는 시각이 많아 정부로서는 당시보다 운신의 폭이 더 좁은 실정이다.
정부가 취할 수 있는 부동산 대책은 크게 주택 공급 확대와 투기적 가수요 억제에 모아질 것으로 보인다. 정부는 주택 공급 확대를 위해 수도권에서 판교에 버금가는 추가 신도시를 건설하는 것을 비롯해 아파트 리모델링 규제 완화, 중대형 임대아파트 공급 확대, 강북 뉴타운 추가 지정 및 조기 착공, 강남 고층 재건축 허용 등을 검토하고 있다.
이와 함께 투기적 가수요 차단을 위한 방안으로는 고가 1가구1주택자에 대한 양도소득세 부과, 주택담보인정비율(LTV) 하향 조정, 고가 주택 매수자에 대한 자금 출처 조사 등의 조치가 거론되고 있다. 주택거래허가제는 위헌 소지가 있는 데다 거래를 더욱 위축 시킬 수 있어 도입이 힘들 것으로 보인다.
하지만 정부의 이 같은 대증적 정책으로는 이미 내성이 쌓인 주택시장을 안정 시키기에는 역부족이라는 게 대다수 전문가들의 견해다. 국민들 사이에서 ‘정부가 규제해도 부동산은 묻어 두면 언젠가는 오른다’는 심리가 팽배해 있어 섣부른 단기 처방은 오히려 기름을 붓는 격이 되기 때문이다.
정부가 집값이 오르면 규제를 강화하고, 경기가 냉각되면 규제를 푸는 그간의 ‘냉온탕’식 정책 관행을 과감히 버리고 장기적이고 일관성 있는 정책을 펼치는 게 그 어떤 조치보다 중요하다는 얘기다. ‘정권 교체와 관계없이 부동산 투기를 통한 불로소득은 반드시 환수된다’는 통념이 국민들 사이에서 자리잡을 때 집 값은 자연스럽게 안정을 찾는다는 것이다.
시장에 충격을 주는 강도 높은 단기 대책보다 ‘부동산 불패 신화’에 대한 뿌리 깊은 인식을 바꿀 수 있는 중ㆍ장기적 체질 개선 대책이 나와야 한다고 전문가들은 입을 모은다.
주택에 대한 공공 개념을 확대해 과도한 부동산 양도 차익에 대해서는 정부가 철저하게 양도소득세를 부과하고 부동산 가격 안정의 최대 걸림돌인 ‘저금리’도 다소 조정돼야 한다는 지적이다. 또 신도시 건설 시 판교처럼 주변 시세만 올려 놓는 부작용을 막기 위해 시민단체가 주장하는 공영 개발 방식을 적용하는 것도 고려해 볼만 하다.
정부가 부동산에 대한 확고하고도 명확한 메시지를 시장에 전달할 경우 400조원에 달하는 부동자금이 지금처럼 쉽게 부동산으로 흘러 들어오기 힘들다는 것이다.
고종완 RE멤버스 대표는 “정부가 직접 시장에 개입해 규제하기보다 공급 확대 정도까지만 개입하고 불로소득에 대한 확고한 환수 의지를 밝히는 선에서 그치는 것이 장기적으로 집값 안정에 더 효과적일 것”이라고 말했다.
송영웅기자 herosong@hk.co.kr
김혁기자 hyukk@hk.co.kr
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