Q. 30년간 다니던 직장에서 최근 퇴직했습니다. 많지 않은 퇴직금으로나마 아내와 함께 작은 음식점이나 운영해보려고 요즘 점포를 보러 다니고 있습니다.
그런데 임차를 잘못했다가 피해를 본 사람들이 주위에 적지 않더군요. 건물을 빌릴 때 주의해야 할 점을 알려주십시오.
A. 건물 일부를 빌려서 개인사업을 하려는 분은 상가건물임대차보호법을 유심히 살펴보시기 바랍니다.
일반적으로 상가임대차계약은 1년을 기준으로 임대차 계약을 작성하며 연(年)단위로 계약서를 갱신합니다. 사업 초기부터 수익을 올리는 경우는 거의 없습니다. 한 동안 고생해서 겨우 기반을 닦고 단골도 좀 생기려고 하는 순간, 임대료를 올려달라고 하면 낭패가 아닐 수 없겠죠.
이 때문에 불안정한 임차인을 보호하기 위해 2002년 11월부터 상가건물임대차보호법이 시행되고 있습니다. 법의 골자는 지역별로 일정 규모 이하의 임차사업장에 대해 일정 기간(최소 5년)동안 계속적으로 사업을 영위하도록 보장해주는 내용입니다.
임차보증금의 인상한도도 연간 12%로 제한되고, 전세를 월세로 전환할 경우에도 연간 15%(전세금 1억원을 월세로 전환하면 연간 1,500만원 또는 월 125만원)를 초과할 수 없도록 규정돼 있습니다.
반면, 임차인에게는 5년 동안의 의무적 임차 기간을 강제하지 않고 있습니다. 사업을 계속하고 싶다면 최소한 5년의 영업 기간을 보장받을 수 있고 사업을 접고 싶다면 매 1년이 종료되는 시점에서 임대차계약을 종료할 수 있다는 말입니다.
잊지 말아야 할 점은 반드시 사업자 등록을 하고 확정일자도 받아둬야 만일의 사태에 대비할 수 있다는 것입니다. 사업자 등록을 해야 계약기간 중에 건물 소유주가 바뀌는 경우에도 기존 소유주와의 계약 내용을 그대로 인정받을 수 있습니다.
확정일자를 받아두면 계약기간 중 건물이 경매나 공매에 넘어갈 경우 임대인이 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 임차건물의 주소지 관할세무서에 사업자 등록 신청서와 임대차계약서 원본을 갖고 가면 등록이 가능하며 확정일자도 함께 받을 수 있습니다.
임대사업자라면 부동산의 소유자 결정 단계에서부터 신중을 기해야 합니다. 본인의 사업 및 근로소득이 많거나 계속적으로 발생하는 경우라면, 소득이 없거나 적은 배우자 명의로 취득하는 것이 장기적인 절세방법입니다.
과거에는 부부의 자산소득(이자소득, 배당소득 및 부동산임대소득)의 경우 부부 중 자산소득 이외의 소득이 큰 사람에게 합산 과세됐기 때문에 누구의 명의로 부동산 임대소득이 발생하든 별 차이가 없었습니다.
그러나 2002년8월 헌법재판소의 위헌결정 이후 부부 별산과세가 적용되면서 소득이 적은 배우자 명의로 임대부동산을 취득하는 경우 부동산임대소득에 의한 절세효과가 발생하게 됐습니다.
또한 2005년부터는 특수관계자들이 공동사업을 할 경우 각자 지분만큼 소득세 계산이 가능하도록 소득세법이 개정돼 취득단계의 부동산 소유자결정이 더욱 중요하게 됐습니다.
현행 증여세법에 따르면 배우자간에 3억원(사전증여 10년간 합산)까지는 증여세 문제가 발생하지 않지만 그 금액을 초과하는 부동산을 취득할 경우 대출이나 추가 금전증여로 인한 취득자금은 소명준비를 해야 합니다.
그러므로 소득이 적은 배우자나 자녀가 단독으로 부동산을 구입하는 것이 부담스러운 경우에는 공동사업을 검토해보는 것도 세금을 줄이는 방법이 될 것입니다.
정리= 박진석기자 jseok@hk.co.kr
상담= 김근호(하나은행 PB사업본부 세무사)
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