5월 들어 세제 강화, 세무조사를 근간으로 하는 각종 부동산 시장 안정 대책의 영향으로 아파트 거래가 급감하면서 가격 하락 조짐이 나타나고 있다. 정부의 잇단 강공책으로 투자 열기가 식은 데다 비수기 진입, 단기 급등에 따른 조정 등이 원인으로 분석된다. 이 같은 조정 양상은 짧게는 가을 이사철 수요가 몰리는 7월 중순까지, 길게는 판교 신도시 분양이 실시되는 11월까지 이어질 것 같다.
6월1일부터는 부동산 세제가 바뀌기 때문에 내 집 마련 혹은 주택투자 전략도 근본적인 수정이 불가피한 상황이다.
실수요자라면 정부의 강력한 집값 안정 대책에도 불구하고 청약통장을 활용한 신규 분양이나 경ㆍ공매, 급매물 확보 등 적극적인 내 집 마련 자세를 계속 견지해야 한다.
서울 등 수도권은 선진국에 비해 주택 보급률이 낮은데다 분양가 자율화, 채권입찰제, 기반시설 부담금제 등으로 분양가가 지속적으로 오를 가능성이 높기 때문이다.
반면 주택에 대한 재산세 통합, 종합부동산세 신설, 단독주택 등에 대한 공시가격제 실시 등으로 주택(아파트) 투자는 예전 만큼 시세차익을 얻기가 힘들어졌다. 특히 2006년부터는 1가구 2주택자도 비거주 주택을 매도할 경우 실거래가로 양도세를 내야하기 때문에 세테크가 필요하게 됐다.
우선 2주택을 모두 매도할 경우 먼저 매도하는 주택이 이사, 결혼 등으로 인한 일시적 2주택에 해당돼 양도세 비과세를 받을 수 있는지 여부를 따져 봐야 한다. 나중에 매도하는 주택이 1주택자의 비과세 여건에 해당한다면 향후 주택가격 상승이 클 것으로 예상되는 주택에서 거주한 후 매도하는 방법이 유리하다.
둘째, 2주택 중 최소한 1주택은 양도세를 내야 하는 경우 거주하지 않은 주택에 대해 양도세를 부과하게 된다. 이때 시세차익이 적은 비거주 주택을 먼저 매도하는 것이 좋다. 그리고 집값이 오를만한 주택은 계속 거주하면서 매도 시 비과세 혜택을 받는 게 현명한 선택이다.
하지만 집 2채가 모두 투기지역에 있는 경우라면 거주 여부와 상관없이 실거래가로 양도세를 내야 한다. 그렇다면 상대적으로 시세 상승이 클 것으로 예상되는 주택은 거주하면서 나중에 매도하여 비과세 혜택을 받는 것이 세 부담을 최소화하는 길이다.
만약 2채 모두 거주를 할 수 없는 경우라면 2005년 12월말까지 1주택을 우선 매도하여 기준시가로 양도세를 내는 것도 절세의 한 방법이다.
고종완 RE멤버스 대표
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