전용면적 12평이하 임대사업 稅혜택 듬뿍

정부가 부동산 보유세 강화와 양도소득세 중과 등 주택ㆍ토지시장에 대한 강도 높은 규제책을 잇따라 도입하면서 부동산 재테크의 수익성이 크게 떨어지고 있다. 따라서 이 같은 상황에서는 단기 시세차익을 노린 매매보다는 안정적인 수익성 부동산 상품이 유리하다.

- 임대사업자 요건

특히 요즘처럼 집값이 상승세를 타고 있는 저금리 시대에는 주택 임대사업이 유망하다고 전문가들은 입을 모은다. 더구나 시대 변화에 따라 독신 가구수가 늘어나고 20~30대 전문직 인구가 증가 추세여서 이들을 대상으로 한 소규모 임대주택 사업이 인기를 끌 전망이다.

임대사업자는 본인 거주 주택을 제외하고 2가구 이상의 공동주택(아파트, 연립, 다세대 등)을 구입 또는 건축해 해당 구청이나 세무서에 임대주택 사업자 등록을 마친 사람을 말한다.

2가구 이상 주택을 매입해 임대를 하면 누구나 임대주택 사업자가 될 수 있다. 하지만 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하)의 주택에만 세제 혜택이 집중돼 있으므로 해당 임대사업이 혜택을 받을 수 있는 지 반드시 확인해 보는 게 좋다.

임대사업은 일반적으로 거래되는 주택보다는 미분양 아파트 매입이나 건물을 지어 임대하는 것이 유리하다. 임대사업은 취득ㆍ등록세와 재산세를 감면 받을 수 있고, 고정적인 임대수입도 보장된다는 점에서 매력적이다.

- 임대수익과 매매차익

임대사업을 고려중인 투자자라면 중대형 보다 소형 아파트를 매입하는 것이 세제 혜택을 더 많이 받는다. 수요면에서도 중대형보다 중소형이 많다. 전용면적 18평 이하인 주택을 취득해 임대주택 사업을 하면 취득ㆍ등록세가 전액 면제된다. 재산세도 전용면적 12평 이하면 전액 감면되고, 12~18평이하의 경우에는 50% 감면되는 등 세제 혜택이 많다.

일반적으로 관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대나 개인 주택보다는 아파트가 더 유리하다. 당장 임대료를 조금 받더라도 향후 지역이 발전해 집값이 상승해 양도차익도 함께 챙길 수 있는 곳을 찾는 게 좋다. 특히 유동인구가 많고 교통 및 거주가 편리하며, 독신자 및 신혼부부를 겨냥한 소형 평형을 바탕으로 한 대규모 단지일수록 좋다.

이 같은 요건을 갖춘 곳으로는 서울 송파구 잠실시영, 잠실2단지, AID차관 등을 들 수 있다. 서울 4차 동시분양을 통해 분양된 잠실주공2단지 12평형의 경우 총 868가구 중 622가구(약 72%)가 접수된 것으로 나타나 비교적 소형 평형대에도 관심이 높은 것으로 나타났다.

이번 5차 동시분양에서는 잠실시영이 총 6,864가구 중 16평형 344가구를 일반 분양하여 원룸형으로 신혼부부용, 임대사업자용, 실버용으로 지어진다. 삼성동 AID차관의 경우 총 2,070가구 규모로 이중 12~18평형 416가구를 일반에 분양한다.

이들 단지는 규모가 크고 녹지 시설이 풍부하며, 인근에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 점이 매력이다. 오피스텔과는 달리 전용률이 높고 임대수요도 다양하며, 향후 임대주택 자체의 가격 상승도 바랄 수 있다. 특히 잠실시영 16평과 AID차관 소형평형, 즉 전용면적 12평 이하인 주택은 취득ㆍ등록세와 재산세가 전액 면제되는 점에 주목할 필요가 있다.

- 사업지 선정 및 절세 요령

저금리 시대에 임대사업을 할 때는 전세보다는 확실한 현금 수입을 보장하는 월세로 임대하는 것이 유리하다. 입지 여부에 따라 수익성 차별화 현상이 가속화하고 있는 만큼 반드시 옥석을 골라 임대사업을 해야 한다.

임대 사업지는 배후에 공단, 대학, 종합병원, 관공서 등 업무 밀집지역을 선택하는 게 중요하다. 또 가급적 전세 비율이 높은 지역이 유리하며, 지하철 등 대중교통이 편리한 곳을 선택해야 한다.

지금부터 임대사업을 준비하고 있다면, 국민주택 규모 이하에다 기준시가 3억 이하이면서 같은 시ㆍ군에 소재한 5호 이상의 주택을 10년 이상 임대사업 하는 게 좋다. 이럴 경우 중과세율이 아닌 일반세율이 적용되고 장기보유 특별공제도 받을 수 있으며, 종합부동산 과세에서도 제외되기 때문이다.

아울러 임대주택 외에 거주하는 다른 1주택을 매도할 때 중과세율 60%가 아닌 일반세율(9~36%)을 적용 받을 수 있다. 다만 임대사업의 임대 의무기간 이전에 매도하게 되면 중과세율을 적용해 산출한 양도소득세와 기본세율로 산출된 양도소득세의 차익을 추징하게 되므로 주의해야 한다.

종합부동산세법 시행일인 2005년 1월5일 이전부터 임대사업자로 등록한 사람은 2채 이상의 주택을 5년 이상 임대하면 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 하지만 이전 임대사업자라도 임대하는 집의 가격이 기준시가 3억원(매입임대)을 초과하면 종합부동산세를 내야한다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “정부가 일반 아파트와 달리 임대주택은 적극 지원하고 있는 만큼 자산가들은 임대사업을 하는 것도 방법”이라고 말했다.

송영웅 기자 herosong@hk.co.kr