Q. 내 집 마련을 위해 대출을 받으려고 하는 30대 직장인입니다. 변동금리, 고정금리 등 이자 종류도 다양하고, 대출 기간도 상품마다 천차만별이라 어떤 것을 선택해야 할지 감이 잡히질 않습니다. 조언을 부탁드립니다.
A. 해마다 이맘때면 내 집을 새로 마련하거나 보다 넓은 집으로 이사하려는 분들이 많습니다. 이런 분들에게 필요한 것 중 하나가 은행 대출이죠. 내 집 마련을 위한 대출로는 각 은행들이 자체적으로 취급하는 주택담보대출과 주택금융공사의 모기지론이 있습니다. 주택담보대출은 3년 이하 단기 대출일 경우에 적합합니다. 반면, 모기지론은 1년 거치 기간을 포함해 대출기간이 10년, 15년, 20년인 장기 대출 상품입니다. 적용금리는 주택담보대출이 시중 실세금리에 따라 대출기간 중에도 바뀔 수 있는 변동금리이고 모기지론은 고정금리입니다.
금융회사에 따라 다르지만 주택담보대출은 금리가 최저 4.87~5.7%대이며, 모기지론은 현재 연 6.25%를 적용하고 있습니다. 주택담보대출이 공사 모기지론보다 1%포인트 가량 낮은 셈입니다. 특히, 최근에는 은행 등이 아파트 단지를 대상으로 한 아파트 집단담보대출을 경쟁적으로 내놓고 있는데, 금리가 연 4.3~4.8%대까지 떨어진 상황입니다. 하지만, 금리 경쟁이 너무 치열하다 보니 일부 은행들은 대출시 최초 6개월까지만 할인 혜택을 주다가 그 이후에는 금리를 올리는 사례도 있으니, 무조건 금리만 볼 것이 아니라 총 상환액을 따져보는 것이 중요합니다.
시장금리가 어떻게 변할지도 따져야 합니다. 금리 상승기일 경우 주택담보대출은 변동금리이기 때문에 향후 이자상환부담이 커지지만, 모기지론은 고정금리라서 추가 부담이 없습니다. 반대로 금리가 하락할 경우 주택담보대출은 중도상환 수수료만 물고 이율이 낮은 대출로 갈아탈 수 있다는 장점이 있습니다. 모기지론도 물론 갈아탈 수는 있으나 5년 이내에 대출을 갈아타거나 갚는 경우, 상환액의 1~2% 정도를 중도상환 수수료로 추가 부담해야 합니다. 아울러 근저당권 설정비 등 제반 비용 부담이 크기 때문에 단기 상환 목적이라면 모기지론은 전혀 실익이 없게 될 수 있습니다.
시장 전문가들은 대부분 대출금리가 단기간 내에 상승세로 돌아설 가능성이 낮다는 의견을 내놓고 있습니다. 대출 이용금액이 1억원 이하이고, 저금리 기조가 유지된다면 모기지론보다는 주택담보대출을 이용하는 것이 유리할 것입니다.
반면, 대출을 장기간에 걸쳐 차근차근 갚아나가고 싶다면 모기지론이 유리합니다. 우선, 주택담보대출은 만기 일시상환방법을 택하고 있고 모기지론의 경우에는 거치기간 1년에 대출원리금을 균등분할상환하며 만기 때 30% 일시 상환이 가능합니다. 장기적으로 모기지론의 상환 부담이 더 적다고 할 수 있겠습니다. 또 만기가 15년 이상인 경우 이자상환액에 대해 연간 1,000만원 한도로 소득공제 혜택이 주어지며 집값의 70%까지 대출 받을 수 있는 점도 장점입니다. 주택담보대출은 세제 혜택이 없고, 대출 액수도 집값의 60% 정도입니다.
두 가지 대출의 장ㆍ단점을 파악하셨다면 내 집 마련에 필요한 자금 중 얼마를 자기 돈으로 마련할 수 있는지, 어느 정도의 대출금을 이용해야 할지를 전문가와 상담하는 게 좋습니다. 또 금리 변동 위험도 떠안아야 하기 때문에 장단기 금리 전망에 대한 전문가의 조언도 받아야 합니다. 원리금 상환액이 월 소득의 30%를 초과하게 된다면, 생활비나 공과금 등을 공제한 월 순소득에서 추가 저축이 어려워질 수 있다는 점도 감안해야 합니다.
정리= 박진석기자 jseok@hk.co.kr
상담= 황창규 (하나은행 노원역지점 PB팀장)
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