서울 천호동 23평형대 연립주택에 사는 장모(52)씨는 최근 급전이 필요해 은행에 대출을 신청했다가 거절 당했다. "담보인정비율(LTV)과 소액임차보증금 등을 감안하니 대출 가능 금액이 거의 나오지 않는다"는 것이 이유였다. 장씨는 "물론 아파트에 비해 담보 가치가 떨어지는 것은 이해하겠지만, 서민들은 집을 가지고 있어도 대출조차 받지 못한다는 사실이 씁쓸하다"고 말했다.
은행들의 주택담보대출 경쟁이 치열해지고 있음에도 다세대·다가구 주택은 갈수록 ‘대출 사각 지대’ 가 되고 있다. 은행들이 경쟁 타깃을 ‘아파트’에 한정해 금리 우대나 한도 확대 등의 혜택을 집중 제공하면서, 아파트가 아닌 다세대나 다가구 주택 등 기타 주택을 담보로 하는 대출은 과거에 비해 오히려 홀대를 받고 있다.
20일 금융계에 따르면 국민은행의 경우 2002년말 20조8,782억원이었던 아파트 담보 대출 잔액이 2003년말 22조3,659억원, 2004년말 26조233억원 등으로 꾸준히 증가했고, 올 들어서도 8,000억원 이상 늘어나면서 3월말 현재 잔액이 26조8,688억원에 달했다.
반면 아파트를 제외한 다세대·다가구 주택이나 단독 주택 등 기타 주택담보대출의 경우 대출 잔액은 2002년말 9조4,424억원에서 3월말 현재 7조5,327억원으로 2년여간 20% 이상 축소됐다.
우리은행 역시 2003년말 5조5,837억원이던 비(非) 아파트 주택담보대출 규모가 3월말 현재 4조4,096억원으로 1조원 이상 줄어들며 전체 주택담보대출에서 차지하는 비중도 40% 수준에서 34%대로 하락했다.
이처럼 은행들이 아파트 담보 대출에만 치중하는 것은 다세대나 다가구 주택 등의 경우 아파트처럼 객관적인 시세가 없는데다 담보 회수도 쉽지 않기 때문이다. 시중은행 한 관계자는 "다세대 주택 등의 경우 경매를 해도 낙찰까지 상당한 시간이 소요될 뿐 아니라 권리 관계 등도 복잡해 리스크도 높다"며 "실제로도 아파트 담보에 비해 기타 주택담보대출의 연체율이 2~3배 높게 나타난다"고 말했다.
사정이 이렇다 보니 다세대·다가구 주택 보유자들은 대출을 받을 수 있는 금액이 극히 미미할 뿐더러 설사 대출을 받아도 금리 면에서 손해를 보게 된다. 가뜩이나 아파트에 비해 집값이 오르지 않는데다 그나마 시세에 비해 감정가가 20~30% 가량 낮게 보수적으로 책정되는 것이 보통이고, 대출 가능 금액에서 차감하는 소액임차보증금 역시 아파트에 비해 방 1개 당 200만원 가량 더 높다. 현재 서울 지역의 경우 방 1개당 소액임차보증금이 1,600만원이지만 아파트는 절반인 800만원, 기타 주택은 3분의 2인 1,000만원을 차감하도록 하고 있다.
게다가 금융감독원이 정한 담보인정비율(LTV)은 일반 지역의 경우 주택 종류와 관계없이 60%를 상한선으로 하고 있지만, 다세대나 다가구 주택에 대해서는 리스크를 감안해 50~55% 등으로 낮춰 적용하는 은행들이 적지 않은 실정이다.
예를 들어 시가 1억원인 연립주택이라면 감정가가 7,000만~8,000만원 정도로 산정되고 여기에 LTV 50%를 적용한 3,500만~4,000만원에서 다시 방 3개에 해당하는 소액임차보증금 3,000만원을 제할 경우 실제 대출 가능액은 1,000만원에도 못 미친다.
금융계 관계자는 "은행들의 우량 담보 경쟁이 치열해지고 있는 만큼 당분간 아파트 외의 주택에 대한 담보 대출은 계속 기피될 가능성이 높다"고 말했다.
이영태기자 ytlee@hk.co.kr
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