최근 강남권 집값 움직임이 예사롭지 않다. 잠실 반포 등 저밀도 단지는 물론이고, 압구정 잠원 서초 등 중층 재건축 단지들의 집값이 3월말 이후 수천만원에서 1억원 이상씩 치솟고 있다.
강남, 분당 등으로 한정됐던 현상이 용산, 목동, 광진, 성동, 여의도 등 강북 지역과 과천, 성남, 일산 등 수도권으로 확산되는 조짐마저 보이고 있다.
급기야 정부는 지난 주 재건축 과열 양상을 잡기 위해 긴급 안전진단 직권 조사에 나서기로 하는 등 ‘재건축과의 전쟁’을 선포했다.
올해 초 2·17 수도권 집값 안정 대책에도 불구하고 재건축을 비롯한 강남권 집값 상승세가 멈추지 않는 이유는 무엇일까.
우선 올해부터 다주택자 양도세 중과 및 종합부동산세, 실거래가 신고 의무화 등 세금 강화 조치가 시행됨에 따라 지난해 연말과 올해 연초를 전후해 실망 매물 또는 급매물이 소진된 후 매물이 큰 폭으로 감소했다.
또 지난해 하반기부터 주식시장이 활황세를 보임에 따라 차익을 실현한 자금들이 강남권 부동산으로 급속히 유입되고, 경기 회복 기대감으로 재건축이나 중대형 아파트에 대한 선취매성 투자수요 및 실수요가 늘어났다.
여기에 내년은 짝수 해로 전셋값 상승세가 예상되는 가운데 하반기 이후에는 내수 경기 진작 및 아파트 입주 물량 감소로 매매가 상승이 점쳐진다.
특히 강남권은 만성적인 주택 공급부족 현상이 장기화해 약간의 수요 증가만으로도 집값 수직 상승이 불가피하다. 이 같은 틈새를 노려 400조원이 넘는 시중 부동 자금이 부동산, 특히 강남권 재건축시장을 들썩이고 있다.
수급 측면에서 매물 감소 및 매수세 증가, 그리고 경기상승 기대감과 저금리를 바탕으로 한 풍부한 유동성이 원인으로 작용하고 있는 것이다.
그렇다면 정부 공언대로 초고층 재건축을 불허하고 긴급안전진단을 실시하면 집값이 안정세로 돌아설 수 있을까?
저금리 기조가 유지되고 강남권에 대한 공급 확대가 이뤄지지 않는 한 어떠한 투기 수요 억제 정책도 성공을 장담하기 힘들다. 왜냐하면 지금 강남권 재건축을 매입하는 사람들은 단기 투기 세력이라기 보다는 자금력을 확보한 실 수요층 및 장기 투자자가 다수이기 때문이다. 따라서 강남권 집값을 안정시키기 위해서는 수요 억제 조치만으로는 한계가 있다. 재건축, 재개발, 리모델링 활성화 및 강남권 대체 신도시 건설 등 적극적인 공급확대 정책이 병행돼야 한다. RE멤버스 대표
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