정부의 단독주택에 대한 ‘가격공시제도’ 도입은 아파트 등에 비해 낮은 과세표준을 적용해 왔던 불평등 관행을 해소하는 ‘부동산시장 선진화’의 기초 작업이라고 할 수 있다. 하지만 기존보다 두 배가 넘는 급격한 과표 인상으로 세부담 증가가 불가피해 단독주택 소유자들의 조세 저항이 예상된다.
-주택가격공시제도란 무엇인가.
"아파트 등과 달리 정부(국세청)의 공시가격이 없이 건물(재산세)과 토지(종합토지세)로 나눠서 과세하던 연립·다세대 등 단독주택에 대해 정부가 건물과 토지를 합산해 시가를 반영한 가격을 직접 산정해 공시하는 것이다.
-가격공시제로 달라지는 것은.
"세금 부과의 기준이 되는 과세표준이 올라간다. 단독주택의 경우 기존 과세표준은 재산세의 경우 시가의 20~30% 수준인 과세 시가표준액을 기준으로 산정 부과했다. 하지만 단독주택 공시가격이 시가의 평균 80% 수준으로 책정되기 때문에 과세표준이 예전보다 2~3배 정도 높아진다."
-그럼 보유세도 2~3배 늘어나나.
"그렇지 않다. 정부는 급격한 세부담을 막기 위해 지난해말 보유세율을 0.15~0.5%로 인하했다. 여기에 재산세의 경우 조세 저항을 예방하기 위해 올해 과세표준은 한시적으로 공시가격의 50%만 적용키로 했다. 또 산출 세액이 지난해 보유세(건물분 재산세+종합토지세)보다 크게 높아지더라도 인상률이 50%를 넘지 않도록 했다. 따라서 올해 재산세는 크게 늘어나지 않는다."
-재산세 부담이 늘어나는 주택은.
"서울 강남 고급 빌라와 강북의 한남·성북동 등 고가 단독주택들이다. 반면, 지방의 저가 단독주택의 재산세 부담은 오히려 약간 줄어든다."
-바뀐 세제에 따른 재산세 변화는.
"서울 성북구 성북동의 A주택 보유자의 경우 지난해 총 세액은 건물분 재산세(과세표준 95만2,200원)에 대한 세액 2,856만원과 토지분 종합토지세(과세표준 3억6,145만5,360원)에 대한 세액 239만4,553원을 합산해 총 239만7,409원이었다. 하지만 올해는 주택분 재산세(건물+토지)의 과세표준이 6억7,000만원으로 높아져 세액이 309만원으로 올라갔다. 따라서 지난해보다 세부담이 69만2,591원 늘어나게 된다." (표 참조)
-거래세 부담은 얼마나 늘어나는가.
"정부는 지난해말 거래세 부담을 줄이기 위해 취득·등록세율은 5.8%에서 4%로 낮췄다. 하지만 과세표준 상승률이 세율 인하 폭을 훨씬 초과하기 때문에 거래세 부담은 늘어난다. 취득·등록세 같은 거래세는 보유세처럼 과세표준을 공시지가의 50%만 적용하고, 인상률도 50%로 제한하는 배려가 없기 때문에 상당수 단독주택의 부담이 늘어나게 된다. 일부 강남 고가 단독주택은 최고 두 배 가까이 세부담이 늘어날 수 있다."
-취득·등록세율 변화는 어떻게 되나.
"예를 들어 지난해 건물분 과세표준이 4,240만1,380원, 토지분 과세표준이 2억4,734만원이어서 총 1,680만5,000원의 취득·등록세를 냈던 서울 서초구 반포동 주택의 경우 올해는 과세표준이 5억6,800만원으로 올라 지난해보다 591만5,000원 많은 2,272만원을 내야 한다"
-공시가격에 대한 이의신청은 어떻게 하나.
"공시일부터 30일 이내(2월14일까지)에 시·군·구에 비치된 이의신청서를 건교부 주택평가시가팀에 제출하면 된다. 제기된 이의신청은 제3의 감정평가사의 평가를 거쳐 3월 14일 재공시 된다"
-향후 일정은.
"이의신청 절차가 끝나면 지자체들은 이를 토대로 436만5,000가구에 대한 개별주택가격을 산정해 4월 30일 공동주택 가격과 함께 일제히 공시한다."
송영웅기자 herosong@hk.co.kr
■ 서민형 주택 기피 더 심해질 듯
표준가격 공시로 대표적인 서민형 주택인 단독·연립주택과 다세대주택 기피 현상이 심화할 것으로 예상된다.
가뜩이나 제 가치를 인정 받지 못했던 단독주택의 세 부담이 더 커지기 때문이다. 서민형 주택인 단독·다세대주택의 매입 부담이 커질 경우, 투자목적으로 인기를 끌었던 뉴타운 등 재개발 투자도 매력이 떨어질 전망이다.
재개발구역 단독주택들은 각종 개발호재로 최근 가격이 2배 이상 급등했지만 시세가 제대로 파악되지 않아 등록세와 보유세가 미미했지만 표준가격 공시로 세부담이 크게 늘었다. 이 때문에 서민형 소형 단독주택에 대해서 취득·등록세 감면 혜택을 주는 방안이 도입돼야 한다는 목소리도 나오고 있다. 현재 아파트는 전용 12평 이하인 경우 거래세를 면제해 주고 12~18평형의 경우 50% 감면해 주?있다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "주택가격 공시제도는 부동산 시장을 선진화 하기 위해서는 필수적"이라면서도 "서민층의 내 집 마련 부담을 덜어주기 위해 소형 주택에 대해서는 취득·등록세를 감면해주는 등의 보완책이 마련돼야 한다"고 말했다.
표준가격 공시에 대한 단독주택 보유자들의 이의신청은 일부 고가 주택을 제외하고 그리 많지 않을 것으로 보인다. 저가 단독주택의 경우 취득·등록세는 늘어나지만 보유세는 오히려 줄어들기 때문이다. 서울 은평구 신사동에 사는 김학림(44)씨는 "거래 시 취득·등록세는 늘지만 당장 팔 집이 아니어서 실제 세 부담은 없다"며 "보유세가 주는 마당에 굳이 이의신청을 해서 표준가격을 내리고 집값을 떨어뜨릴 이유가 없다"고 말했다.
전태훤기자 besame@hk.co.kr
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