2005년도 부동산 시장은 전반적으로 하향 안정세가 이어질 전망이다. 투기과열지구, 투기지역, 주택거래신고제, 원가연동제 등 정부의 강력한 규제 대책이 지속되는데다 올해부터 다주택자 양도세 중과 및 종합부동산 신설 등 세 부담이 대폭 늘어나기 때문이다. 한마디로 정부 규제, 주택 공급과잉, 경기 침체 등 트리플 악재가 겹쳐 있는 형국이다.
이에 따라 정부의 정책 변화 및 경기 회복 여부, 수급조건 등에 따라 집값은 등락을 거듭하겠지만 연말까지 주택가격은 대략 3~5% 정도 하락할 것으로 보인다. 단 2006년 이후에는 경기 회복 및 수급 균형에 따라 보합세 또는 강보합세로 돌아설 가능성은 항상 열려있다고 본다.
그렇다면 이 같은 불황기를 맞아 일반 투자자는 어떤 전략으로 어떤 부동산에 투자해야 손실을 최소화하고 투자수익률을 극대화할 수 있을까. 1997년말 외환위기 때를 뒤돌아보면 투자에 있어 ‘위기는 곧 기회’라는 말이 실감난다.
당시 갑작스럽게 닥친 환란으로 너도나도 매물을 쏟아내면서 부동산 자산가치는 단기간에 30~40% 급락했다. 하지만 외환위기 극복 대책과 적극적인 경제 회생책이 나오면서 부동산 시장은 2년이 안돼 안정을 되찾았다.
2001년부터는 서울 강남권을 필두로 내 집 마련 및 투자 수요가 증가하면서 집값이 상승세로 돌아섰다. 그 후 과열 양상이 3년간 지속되면서 2003년 10·29 종합대책이 나오기까지 경제성장률의 4배를 웃도는 급등 장세가 연출되더니 결국 거품까지 낳았다. 1997년말 외환위기 이후 부동산 부자들이 많이 양산됐다는 점은 누구도 부정하기 어려운 사실이다.
이 때 큰 돈을 번 사람들은 과연 누구일까. 부동산 급락기를 틈타 금융기관으로부터 대출을 받아 시세보다 싼 급매물을 노린 사람, 부도난 회사나 개인들의 부동산을 경매나 공매로 매입한 투자자, 양도세 감면 및 금융 혜택이 주어진 미분양 아파트를 과감하게 매입한 실수요자들이다. 경제는 살아있는 유기체로서 상승(고점)과 하락(저점)을 주기적으로 반복한다. 우리나라 부동산은 짧게는 4~5년 길게는 10년 단위로 움직이는 순환주기를 형성하고 있다. 그리고 경기 침체기에는 부양책이, 과열 국면에서는 으레 규제책이 나오기 마련이다.
따라서 경기 흐름(순환주기)과 정책 변화, 수급 상황 등 시장 여건을 면밀히 지켜보면서 투자에 나선다면 분명 대박의 열매를 맺을 수 있다. 규제 일변도 부동산 정책이 규제 완화로 선회하고 새해부터는 경제에 힘쓰겠다는 대통령의 말에서 경기 바닥이 가까워 지고 있음을 느낀다. 투자에 있어서는 남보다 한발 앞서는 ‘선점 전략’이 절대 필요하다. 하락기 또는 침체기에 선점할 수 있는 호기를 놓치고 상승기에 뒤늦게 추격 매수하는 소위 뒷북을 치는 투자기법으로는 성공을 기대할 수 없는 법이다.
RE멤버스 대표
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