대형 상업용 건물과 오피스텔에 대한 기준시가가 이번에 처음으로 별도로 고시됨에 따라 앞으로 같은 건물 내 상가라도 층수와 위치 등에 따라 기준시가가 달라지게 됐다. 이번 기준시가는 당초 예상보다 시가반영률이 낮아 일부 ‘로얄층’을 제외하면 세부담이 크게 늘어나지 않을 것으로 보인다.◆ 무엇이 달라지나 = 그 동안 상업용 건물과 오피스텔의 경우 건물별로 기준시가가 매겨졌다. 그러다 보니 고객의 왕래가 잦은 1층 출입구 근처 상가와 4,5층에 위치한 상가가 같은 기준시가를 적용 받아 형평성 논란이 일었다. 하지만 이번 기준시가로 소위 ‘로얄층’ 점포와 기타 점포의 세부담이 확연히 달라지게 됐다. 또한 그동안 토지(개별 공시지가)와 건물(기준시가)을 별도 평가한 뒤 합산해 과표를 산정해온 방식도 토지와 건물 과표의 일괄 고시 방식으로 바뀌었다.
◆ 적용대상 = 서울 경기 인천 등 수도권과 부산 대구 대전 광주 울산 등 5대 광역시에 있고 8월말까지 준공했거나 사용승인이 난 곳 중 면적이 3,000㎡ 이상이거나 100호 이상의 상가를 보유하고 있는 경우가 적용대상이다. 오피스湄?같은 시기에 준공 또는 사용승인이 난 곳이 대상이다. 다만, 등기부상 호수별로 구분소유되지 않고, 건물 전체를 법인 등이 소유하고 있는 곳, 공실률이 50%를 넘는 곳은 배제했다. 적용대상 건물 4,146동 중 3,376동(81%)이 서울 및 수도권에 집중돼 있다.
◆ 과표 얼마나 오르나 = 기준시가는 시세(거래시가)의 60%선에서 결정됐다. 이는 아파트(시가반영률 70~90%) 수준에 근접하리라던 당초 예상에 못 미치는 수준으로, 부동산경기 침체가 반영됐기 때문이다. 또한 거래시가도 상가 내부시설비 등을 배제해 실제 거래가액보다 낮은 수준에서 결정됐기 때문에 급격한 세부담 증가는 없을 것으로 보인다. 로얄층이 아닌 곳은 세부담이 줄어드는 곳도 있을 것이라는 게 국세청의 설명이다.
◆ 가장 비싼곳 = 제일평화시장상가(1,139만여원), 신평화패션타운(1,111만원), 청평화시장상가(928만여원), 광희패션몰(843만여원), 에어리어식스(799만여원) 등 서울 중구 신당동 일대 건물들이 ㎡당 평균 기준시가 1~5위를 휩쓸었다. 오피스텔의 경우 서울 도곡동 타워팰리스(246만여원), 한남동 하이페리온2(213만여원), 한남타워오피스텔(206만원) 등의 순으로 나타났다.
서울 외 지역 상업용 건물 중에는 경기 성남시 분당구 대림아크로텔 상가(421만여원), 인천종합어시장(419만여원), 부산 국제시장상가(338만여원), 대구 동산상가(382만여원), 대전 밀라노21(169만원), 광주 양동상가(180만여원), 울산 탑텐클리닉빌딩 상가(152만여원)가 지역별 1위로 나타났다.
◆ 건물 기준시가 = 새 기준시가 적용대상에서 제외된 건물에 적용되는 건물 기준시가는 건물신축가격기준액이 ㎡당 46만원으로 동결되는 등 큰 변화가 없다. 다만, 종래 110이던 목욕탕 적용지수는 찜질방 시설 등을 갖춘 대형 목욕탕의 경우 130, 소규모 영세 목욕탕은 100으로 세분화해 세부담을 조정했으며 지난해까지 일반창고(60)와 동일했던 냉장창고는 80으로 적용지수를 높였다. 건물 기준시가는 건물신축가격기준액에 적용지수 등 변수를 곱해 산정된다.
박진석기자jseok@hk.co.kr
■ 새 기준시가 문답풀이
_새 기준시가는 언제부터 적용되나.
"내년 1월1일 이후 양도, 상속, 증여되는 건물에 대해 적용된다."
_재산세 등 다른 세금의 부담도 늘어나는 것은 아닌가.
"새 기준시가는 양도·상속·증여세 과표로만 사용된다. 지방세인 재산세와는 무관하다."
_기준시가가 차등 적용된다는 의미는.
"예를 들어 올해까지 10층 규모 상업용 건물내 모든 상가의 ㎡당 기준시가가 100만원이었다면 내년부터는 1층 140만원, 2층 120만원 등으로 다르게 적용된다는 말이다. 9,10층의 경우 85만원으로 낮아진다는 게 국세청의 설명이다."
_기준시가가 실거래가보다 높아진 경우도 있는데.
"양도의 경우에는 실거래가로 양도세 신고를 하면 된다. 양도세 과표는 기준시가와 실거래가 중 선택할 수 있다."
_유명 상업용 건물이 빠졌는데.
"건물 전체가 한 법인 등에 의해 소유된 건물은 이번 기준시가 대상이 아니다. 타워팰리스 2차 상가동, 프레야타운, 코엑스 아케이드 등이 이 때문에 제외됐다. 이 건물들은 기존 방식대로 과표를 산정해도 별 차이가 없다고 국세청은 설명했다."
_변경된 기준시가를 알아보려면 어떻게 해야 하나.
"31일 오후6시부터 국세청 홈페이지에 게재되는 자동계산 프로그램을 이용하면 쉽게 알 수 있다. 국세청 국세종합센터(1588-0060)와 전국 104개 세무서에서도 알아볼 수 있다."
_이번 기준시가가 앞으로 계속 적용되나.
"아니다. 시세가 달라질 수 있기 때문에 수시로 시세 조사를 한 뒤 1년에 한 차례 이상 재고시된다."
박진석기자
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