‘알짜 미분양 아파트를 선점하라.’정부가 내년부터 1가구 3주택 소유자가 집을 팔 경우 최고 60%의 양도소득세를 부과키로 결정하면서 미분양 아파트를 임대사업용으로 활용할 경우 인센티브를 주기로 함에 따라 미분양 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다.
정부로서는 눈엣가시 같은 미분양 아파트를 줄이면서, 임대사업도 활성화하는 이중 효과를 기대할 수 있다. 정부는 아직 미분양 아파트를 매입한 임대사업자에 대한 구체적인 인센티브안을 확정하지 않은 상태지만 주택 경기를 살려야 한다는 점 만큼은 절감하고 있어 적잖은 혜택이 주어질 것으로 업계는 보고 있다. 때문에 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있던 투자자들로서는 귀가 솔깃해지는 소식이 아닐 수 없다.
10월말 현재 전국의 미분?아파트는 총 5만8,905가구에 달한다. 이중에는 임대사업용으로 전환할 경우 수익을 낼 수 있는 곳이 상당수 있다. 여유자금이 있다면 종합부동산세, 양도세 등 각종 중과세의 소나기를 피할 수 있는 임대사업쪽으로 눈을 돌리는 것도 좋은 방법이다.
◆ 임대 사업자 자격 = 정부는 현재도 주택 임대사업자의 요건을 법으로 정해 각종 혜택을 부여하고 있다. 1가구 3주택 이상 소유자의 경우 본인 소유의 1주택을 제외한 2주택 이상에 대해 임대사업자로 등록할 수 있다. 그러나 1가구 2주택자의 경우는 사업자등록을 할 수 없다. 임대사업을 하기로 결심했다면 관할 세무서에 반드시 사업자 등록신청을 해야 세금우대 혜택을 받을 수 있다. 또 임대 개시 10일 전에는 임대사업자 거주지 구청 주택과에 계약기간, 보증금, 임대료를 신고해야 한다. 세무서에도 임대 개시후 3개월 내에 임대조건을 신고해야 한다.
◆ 미분양 임대사업 혜택 = 현행 법에 따르면 임대사업을 목적으로 미분양 아파트를 매입했을 경우 전용면적 25.7평은 취득·등록세 50% 면제, 전용면적 18평 이하 아파트는 취득·등록세가 전액 면제된다. 전용면적 12평 이하인 경우에는 보유세도 면제된다. 또 2003년 10월30일 이후 신규 사업자는 같은 시·군·구에서 5채 이상으로 10년 이상 임대사업을 하면 60%에 달하는 양도세를 면제 받는다.
전세의 경우 전세금, 보증금에 대해 임대소득세 면제 혜택을 받는다. 월세의 경우 주택은 1가구 2주택 이상 소유자부터 부동산 임대소득세를 내야 한다. 즉 3주택 이상 보유자는 주택 규모에 관계없이 임대소득세를 내고, 2주택 보유자는 아파트 전용면적 25.7평 이상인 경우에 과세대상이 된다. 하지만 2주택 보유자라 해도 임대사업에 사용하는 1주택이 전용면적 25.7평 이하인 경우에는 부동산 임대소득세가 과세되지 않는다.
◆ 임대에 적합한 미분양 아파트 = 임대사업은 입지가 매우 중요하다. 그동안 임대주택으로는 역세권의 소형 평형이 가장 인기가 높았다. 대부분의 임차인들이 직장인인데다 역세권은 매도 시 환금성도 좋아 임대 사업의 최적지로 꼽혔다.
또 임대 선호층이 대개 신혼부부나 독신 남녀가 주류이기 때문에 큰 평수보다는 작은 평형에 대한 수요가 많다. 따라서 15~25평 안팎의 중소형 평형을 고르는 게 가격이나 임대면에서 유리하다.
학교나 생활편의시설 인근을 택하는 것도 중요하다. 수요층이 중산층 이하 소시민일 경우 할인마트 병원 학교 관공서 등 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 곳에 수요가 더 몰린다.
최근 임대 시장이 침체한 상황인 만큼 주택을 구입해 사업을 시작하기 전에는 반드시 꾸준히 임대수입을 올릴 수 있는 곳인지 따져봐야 한다. 역세권이나 대학가, 오피스 빌딩 밀집지 등 유동 인구가 많은 곳이 1순위다. 또 미분양 아파트를 구입할 때는 국민주택기금을 통해 저리로 융자를 받을 수 있으므로 충분히 활용할 필요가 있다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "참여정부가 임대사업에 사활을 걸고 있는 상황인 만큼 향후 세제 혜택이 늘어날 것으로 보인다"며 "시세차익을 노리는 땅투기 보다는 안정적인 임대사업을 하다가 차후에 이익실현을 노려보는 게 좋은 부동산 재테크 방법"이라고 말했다.
송영웅기자 herosong@hk.co.kr
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0