■Q&A정부와 여당이 11일 확정한 부동산세제 개편안은 주택과 땅에 대한 보유세의 기존 틀을 통째로 바꾼 것으로 적지 않은 파급효과가 예상된다. 정부가 ‘단군이래 첫 부동산 보유세제 개편’이라고 자평 하는 세제 변화 내용을 문답으로 풀어본다.
_ 부부가 각각 주택을 보유하고 있는 경우 어떻게 종합부동산세가 매겨지나.
"종부세는 개인별로 매겨진다. 따라서 부부 소유주택을 합산해서 계산하지 않으며, 각각 별도로 계산한다. 예를 들어 남편이 국세청 기준시가 8억원, 부인이 6억원 짜리 집을 갖고 있다면 각각 종부세 대상인 9억원에 미달하므로 과세대상에서 제외된다."
_ 가족이나 친척, 친구 등에게 부동산을 분산 등기하면 종부세를 회피할 수 있다는 지적이 있는데.
"가족 등 타인명의로 분산 등기하면 고율의 증여세를 물 수도 있다. 또 타인 명의로 위장 등기하면 부동산 실명법 위반으로 재산권을 보호 받지 못한다. 실제 위장 등기 후 재산분쟁이 빈번히 발생하고 있다. 게다가 세무조사 과정에서 위장 등기 사실이 밝혀지면 부동산 가액의 최고 30%까지 과징금을 내야하며, 5년 이하 징역이나 2억원 이하 벌금형에 처해진다.
_ 종부세는 12월에 납부해야 한다는데 납세대상자인지, 또 얼마나 내야 하는지를 사전에 알 수는 없나.
"시행 첫해인 내년 11월께 국세청이 종부세 납세대상자에게 안내문을 발송할 것이다. 또 국세인 종부세는 지방세와 달리 납세자가 얼마를 낼 것인가를 신고해야 한다. 따라서 12월1일에서 12월15일까지 소유자의 주소지 관할세무서에 자진 신고, 납부하면 된다. 종부세를 자진 신고하고 납부하는 사람은 세액의 3%를 공제 받게 된다."
_ 전년도 납부세액이 없는 신축 아파트나, 가격이 폭등한 부동산의 경우에는 세금인상 상한선(50%)이 어떻게 적용되나.
"소유권 이전 없이 보유중인 부동산 가격만 폭등했다면 50% 상한선이 그대로 적용된다. 예를 들어 9억원이던 아파트가 18억원이 됐다고 해도 보유세 부담은 50%를 넘지 않게 된다. 비교기준이 마땅치 않은 신축 아파트는 기존 주변 아파트가 50% 상한을 적용 받아 적은 세금을 내더라도, 과세표준에 따라 계산된 세금을 전액 내야 할 것이다. 신축 아파트에 적용할 마땅한 대안을 찾지 못하고 있다."
_ 오피스텔도 주택에 포함되나.
"용도에 따라 달라지지만, 주거용으로 사용하고 있다면 주택에 포함된다."
_ 임대사업 용 주택도 종부세 과세대상인가.
"원칙적으로 임대주택은 과세대상에서 제외된다. 그러나 새로 마련 중인 임대주택법 시행령의 기준에 미달하는 주택에 대해서는 과세 형평상 종부세를 부과할 것이다."
_ 별장과 골프장도 종부세 대상이 되나.
"현재 높은 세율로 분리 과세되고 있는 별장, 골프장 등은 종부세 대상에 포함되지 않는다. 임야와 논밭 등 저율로 세금이 부과되는 분리과세 대상에게도 종부세를 부과하지 않는다."
_ 등록세와 취득세는 세율이 크게 인하됐다. 내년에는 올해보다 거래세가 훨씬 줄어들게 되나.
"올해와 비교할 경우 거의 줄어들지 않을 것이다. 거래세 과세표준이 바뀌기 때문이다. 올해까지는 주택의 경우 토지는 공시지가, 건물은 지방세 과세 시가표준액을 과표로 세금이 매겨졌다. 그러나 내년부터는 건물부분은 국세청 기준시가를 기준으로 세금이 매겨진다. 현재 시가 표준액이 실제 거래가액의 3분의1 수준이고 국세청 기준시가는 2분의1이므로 세율 인하에도 불구, 거래세 규모는 올해와 비슷할 것이다."
_ 인하된 등록세율은 언제부터 적용되나.
"등록세율이 인하되는 2005년 1월1일 이후 소유권 이전등기를 하면 인하된 세율이 적용된다. 등록세율은 등기 시점을 기준으로 부과되므로 잔금 지급일과는 상관없다."
_ 일부에서는 종부세가 동일 부동산에 이중으로 세금을 매겨 토지초과이득세와 같이 위헌 결정을 받게 될 것으로 전망하고 있다.
"이중과세가 아니다. 토지초과이득세가 위헌결정을 받은 것은 중복과세 때문이 아니라 토초세 일부만을 양도세에서 공제했기 때문이다. 종부세는 시·군·구에서 과세한 부분에 대한 세액을 전액 공제하므로 이중과세 문제는 전혀 발생하지 않는다."
조철환기자 chcho@hk.co.kr
■억울한 사람 구제 어떻게/ 임대 2~3채 보유자도 종부세 대상서 빠질 듯
종합부동산세 세율과 과세구간이 확정되면서 1주택 장기보유자나 연금 소득자 등 종부세 과세 대상이지만, 거액의 세금을 납부할 능력이 없는 ‘무늬만 부동산 부자’인 사람들을 위해 정부와 여당이 어떤 후속대책을 내놓을 것인지 관심이 쏠리고 있다.
정부는 "예외를 인정하면 종부세 도입 취지가 손상된다"는 입장이다. 재경부 관계자는 "개별 사정이야 딱하지만 종부세를 성공적으로 정착시키기 위해서는 예외를 두지 말고 시행해야 한다"고 말했다. 그러나 일부에서는 여당은 물론, 야당인 한나라당과의 협의과정에서 개별 민원의 상당 부분이 예외 형태로 인정될 것이라는 전망을 내놓고 있다. 특히 다른 연령층과 비교할 경우 현 정부에 유난히 비판적인 60대 이상 연금생활자들에 대해서는 정치적 차원의 배려가 이뤄질 가능성이 크다.
임대주택에 대해서도, 명분보다는 민심을 달랜다는 측면에서 예외를 대폭 인정하는 방향으로 정책이 추진될 것으로 보인다. 재경부 이종규 세제실장은 "현행 소득세법에는 임대주택 사업자를 5채 이상 주택 보유자로 규정하고 있지만, 종부세를 시행할 때는 소득세법 기준을 적용하지 않을 것"이라고 말했다. 임대주택으로 인정 받아 종부세 대상에서 제외되는 사업자도 주택 5채 이상이 아니라 2~3채 보유자가 될 가능성이 크다는 얘기다. 조철환기자
■세금 아끼려면…
종합부동산세의 과세 특징을 정확히 파악하면 종부세 부과를 최대한 비껴가 절세할 수 있다.
주택의 경우 기준시가 9억원 이상이 종부세 부과 대상. 가족간 증여를 잘 활용해 1인 당 소유 부동산이 9억원을 넘지 않도록 하는 것이 관건이다. 한 사람이 기준시가 2억원 짜리와 8억원 짜리 주택 2채를 보유하고 있을 경우 종부세 부과 대상이지만, 2억원 짜리 주택을 배우자에게 증여할 경우 과세 대상에서 제외된다. 만약 주택 1채의 기준시가가 9억원을 넘는다면 부부 공동명의 등기를 통해 종부세 부과를 피할 수 있다.
그러나 자칫 잘못하면 배(종부세 절세)보다 배꼽(증여세)이 더 클 수 있다는 점을 유의해야 한다. 증여세의 경우 세율 자체가 10~50%로 종부세보다 높은데다, 기준시가의 50%를 과세표준으로 하는 종부세와 달리 실거래가를 기준으로 부과된다. 따라서 종부세를 피하기 위해 증여를 할 때는 증여세 면제 범위를 꼼꼼히 확인해야 한다. 현재 배우자 증여 시 10년 동안 3억원까지, 성인 자녀 증여시 3,000만원까지 증여세가 면제된다.
종부세 과세 대상 판정 기준일은 재산세와 마찬가지로 매년 6월1일. 부동산을 처분할 경우 6월1일 이전까지 등기를 마치면 그 해 종부세 부과를 피할 수 있다. 반대로 주택 구입 시에는 등기 시점을 6월1일 이후로 잡는 것이 좋다.
종부세가 부동산 유형별로 합산 과세된다는 점도 유의해야 한다. 따라서 ▦주택(기준시가) 9억원 ▦나대지(공시지가) 6억원 ▦사업용 토지(공시지가) 40억원 등 부동산 유형별 합산과세 기준 미만으로 포트폴리오를 다시 짜는 것도 방법이다. 예를 들어 10억원 짜리 주택만 보유한 A씨와 주택 8억원, 나대지 4억원, 사업용 토지 30억원을 보유한 B씨를 비교하면 전체 보유 부동산은 B씨가 훨씬 많지만 종부세는 A씨만 부과 된다.
이영태기자 ytlee@hk.co.kr
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