1가구 1주택 비과세 규정을 적용받기 위해서는 양도일 현재 1가구가 국내에 한 개의 주택을 보유하고 있으면서, 해당 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천 및 5대 신도시는 보유기간 3년 이상에 거주기간 2년 이상) 돼야 한다. 그러나 타지로 전근을 가거나 외국으로 이민을 가는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 비과세 규정을 적용 받는다. 따라서 다음과 같은 사유가 있을 경우에는 요건을 채우지 못했어도 그 사유를 입증하여 비과세 혜택을 받을 수 있다.첫째, 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 3년 이상 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 이 경우 세대 전원이 다른 시·군으로 거주 이전을 해야 한다.
둘째, 해외이주법에 의한 해외이주로 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학, 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세 한다.
셋째, 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간에 상관 없이 비과세된다.
넷째, 협의양도 또는 수용되는 경우로 주택 및 그 부수 토지의 전부 또는 일부가 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 된다.
다섯째, 도시재개발법 또는 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재개발·재건축조합의 조합원으로 참여한 자가 그 사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다 재개발 또는 재건축된 주택으로 세대 전원이 이사하게 되어 다른 주택을 양도하는 경우, 보유기간이 3년 미만이라도 비과세 된다. 다만 이 경우에는 재개발·재건축된 주택의 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 1년 이내에 양도해야 비과세 된다.
여섯째, 특례제도에 따른 것으로 1999년 중 취득한 주택을 양도하는 경우인데 99년 1월1일부터 12월31일 기간중 취득한 주택 가운데 특례요건을 갖춘 경우다. 이 때는 서울, 과천, 5대 신도시 지역은 1년 이상 보유 및 보유기간 중 1년 이상 거주, 기타지역은 1년 이상 보유했으면 양도소득세가 비과세 된다. 위 보유기간에 대한 특례제도는 2004년 12일31일까지 양도하는 주택에 한해서만 적용된다.
전원 변호사 법무법인 대유 대표
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