공공기관이 실시하는 재개발 사업지에서 부동산을 양도 또는 취득할 경우 상황에 따라 과세 여부가 달라진다.재개발 사업이란 정비 기반 시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역을 포함, 주거환경 개선을 필요로 하는 정비구역에서 관리처분 계획에 따라 주택 및 부대 복리시설을 건설해 공급하거나 환지로 공급하는 사업을 말한다.
여기서 말하는 관리처분계획은 종전의 토지, 건물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환시키는 계획으로, 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 절차를 말한다.
그렇다면 재개발 구역 내의 토지 등을 사업 시행자에게 양도하고 그 대가로 관리처분계획에 따라 토지 또는 건축시설을 취득할 경우 양도세가 과세될까? 이런 경우에는 교환의 의미인 ‘환지’로 간주해 양도소득세 과세 대상에서 제외된다. 다만 환지청산금을 교부 받게 되면 토지가 유상으로 이전되는 것이므로 양도소득세가 과세된다.
입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획의 인가일 현재 비과세 요건을 갖춘 주택을 소유한 재개발조합의 조합원이, 재개발 조합을 통하여 취득하는 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한하여 1가구 1주택의 양도로 보아 비과세 한다.
또 1가구 1주택인 조합원이 재개발사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다 관리처분계획에 따라 취득하는 재개발주택으로, 세대 전원이 이사를 가게 됨에 따라 다른 주택을 양도하는 경우에는 보유 기간에 관계 없이 비과세 된다. 단, 이 때는 재개발 주택의 사용검사일 또는 사용승인일로부터 1년 이내에 다른 주택을 양도하여야 한다.
1가구 2주택이라도 재개발로 인해 비과세 되는 경우가 있다. 예를 들어 1세대 2주택인 상태에서 1주택이 재개발 시행으로 인하여 멸실된 상태에서 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주(서울, 과천 및 5대 신도시 지역에 한함)한 주택에 해당하면 양도소득세가 비과세 된다.
전원 변호사 법무법인 대유 대표
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