건국이래 처음으로 주택에 대한 보유세가 토지와 건물분을 통합해 과세하는 체제로 '대수술'된다. 시가를 전혀 반영하지 못했던 기존 토지·건물 분리과세가 '주택세(가칭)' 개념의 통합과세 체제로 전환되면 주택가격에 상응하는 세금이 부과돼 과세 형평성, 세제의 단순 명료화, 투기억제 등 여러 측면에서 획기적인 개선이 이뤄질 전망이다.이에 따라 내년부터 도입되는 종합부동산세 역시 주택은 토지와 건물을 통합해 부과하고, 주택에 딸린 땅이 아닌 전국의 토지는 개인별로 합산해 별도 부과하는 방식으로 윤곽이 잡혔다.
그러나 보유세 부담이 대폭 늘어나게 돼 심각한 조세저항이 우려된다. 실효세율(보유세 총액을 부동산 시가 총액으로 나눈 값)이 2008년에 2003년의 2배로 오르게 돼 전체 보유세도 2배 이상 뛸 전망이다. 특히 장기적으로 실효세율이 0.3∼0.5% 수준이 되려면 보유세 부담은 3∼5배 이상 높아져 현재 2대8 수준인 보유세와 거래세 비중이 8대2로 바뀔 것으로 보인다.
보유세 대폭 오른다
통합 과세는 주택보유세의 누수를 막아 전체적인 세수 증가로 이어지게 된다. 정부가 추진하는 큰 방향도 '보유세 강화-거래세 인하'이다. 정부는 급격한 세부담 증가를 막기 위해 세율을 내리겠다고 밝혔지만, 노무현 대통령이 지시한 보유세 실효세율 인상 방안은 예상보다 큰 폭의 세금 증가를 예고하는 것이다. 정부 관계자는 "지난해 보유세액이 3조4,000억원에서 3조9,000억원으로 늘었지만 부동산 시가총액의 상승으로 실효세율은 거의 변동이 없었다"고 말했다. 즉, 분모(시가총액)가 커지면서 분자(세액)가 크게 늘어도 실효세율엔 변함이 없다는 얘기다. 따라서 부동산 가격이 앞으로 4년간 동결된다면 보유세는 2배 오르겠지만, 가격이 조금이라도 뛴다면 보유세는 2배 이상 올라야만 실효세율이 2배가 된다. 이 경우 매년 평균 세금이 20∼30%씩 오른다는 얘기가 된다. 전체 평균이 이 정도면 강남에 아파트를 여러 채 가진 사람의 경우 세금이 최대 4∼5배까지 뛸 염려가 있어 당정은 '세금인상 상한제'를 두는 방안을 추진키로 했다.
세율과 과표구간은 어떻게 조정되나
노 대통령은 조세부담이 한꺼번에 급증하지 않도록 과표적용률 조정 등을 통해 보유세를 단계적으로 강화하도록 지시했다. 현재 39.1%인 과표적용률을 신축적으로 조정해 한해에 세금 인상이 집중되는 일이 없도록 하겠다는 뜻이다. 통합과세에 따른 과표 인상으로 세율의 인하도 불가피하게 됐다. 지금까지는 건물의 경우 신축가액·면적 등을 기준으로 0.3∼7% 세율이, 토지는 공시지가를 기준으로 0.2∼5%의 세율이 적용됐는데, 전면적인 손질이 이뤄질 전망이다. 이와함께 현재 각각 9단계, 6단계로 돼 있는 지방세 토지분과 건물분의 과표구간도 단순화되고, 과표 간격도 확대될 전망이다.
단독주택 과세기준 개발 등이 과제
통합 과세에 가장 큰 걸림돌은 아파트와 달리 기준시가가 없는 단독주택에 대한 과세방법이다. 단독주택은 거래가 잘 이뤄지지 않고, 한 동네에 붙어있는 집이라 해도 가격이 천차만별이기 때문에 과세기준 산정이 쉽지 않다. 단독주택의 경우 대부분이 토지분 가격이기 때문에 땅에 대한 공시지가를 근간으로 일부 건물분 가격을 추가하는 방안이 검토되고 있지만 건물 가치 산정에 기술적인 어려움이 따른다. 또 감정원의 감정가격을 기준으로 세금을 부과하는 방안도 거론되고 있지만, 개별 단독주택을 일일이 감정평가해야 하는 부담이 있다. 노 대통령은 "단독주택도 공동주택과의 형평성이 확보될 수 있도록 기준을 마련하라"고 지시했다.
남대희기자 dhnam@hk.co.kr
■ 어떻게 바뀌나
현재 주택에 대한 세금은 건물과 토지분으로 나뉘어 7월에 건물에 대한 재산세를, 10월에 토지에 대한 종합토지세를 납부한다. 이는 지방자치단체에서 거두는 지방세이다.
내년부터 시행되는 보유세 개편의 핵심 내용은 주택에 대한 지방세가 건물과 토지를 통합 과세하는 '주택세(가칭)'로 개편되며, 일정금액 이상 부동산보유자를 대상으로 부과하는 종합부동산세가 국세로 신설되는 것이다.
우선 지방세부터 보면, 주택의 경우 건물과 부속토지를 통합 평가한 기준시가 등을 근거로 주택세(또는 주택분 재산세)를 납부하게 된다. 다만, 건물에 부속된 토지가 아닌 나대지 등 토지 그 자체만 보유한 경우엔 기존처럼 종합토지세만 내면 된다.
빌딩이나 상가 같은 주택 이외의 일반 건물 보유자 역시 기존처럼 건물분과 토지분을 나눠서 재산세와 종토세를 각각 내야 한다.
지방세 위에 '모자'처럼 씌워질 종합부동산세는 일정금액 이상 부동산 보유자만을 대상으로 하며, 높은 세율로 중과세하게 된다. 대상자를 선정할 때 주택과 토지, 일반 건물 모두를 인별 합산하는 것은 아니며, 주택은 주택(건물+토지)대로, 주택에 부속되지 않은 토지(나대지)는 별도로 인별 합산해 각각 일정 금액을 넘을 경우에만 해당된다. 단, 종합부동산세 부과시 지방세 납부분은 공제해준다. 남대희기자
■강남 재건축·高價아파트 큰 타격
정부가 15일 건물과 토지를 통합과세하는 주택세 도입과 단계적인 실효세율 인상 방침을 밝힘에 따라 부동산 과다보유자의 세부담이 크게 늘게 됐다.
우선, 시세를 반영하는 주택세가 도입되면 현재 실거래가의 20∼30% 수준인 과세표준이 60∼70%(국세청 기준시가) 정도로 3배 정도 오르게 된다. 물론, 세율 인하로 실제 세금 인상분은 이에 못 미치겠지만 실효세율(시가대비 세금 비중)을 2008년까지 2배 인상하겠다는 정부 공언을 감안할 때 4년 뒤에는 최소 2배 이상의 세금 인상을 각오해야 할 듯 하다. 조세연구원은 당장 주택세 도입으로 건물과 토지 세금이 각각 평균 30%와 38% 가량 오를 것이라고 예측했다.
그러나, 서울 강남 등 고가 아파트 보유자들은 세부담이 훨씬 더 늘어날 것으로 보인다. 구체적으로 시세가 5억5,000만원선인 서울 대치동 E아파트 31평형의 경우 올해 재산세(건물)가 7만4,000원, 지난해 종합토지세(토지)가 18만4,000원 부과됐다. 단순 계산으로는 2008년까지 2배인 51만6,000원으로 오르게 되지만, 현재 7,460만원인 과세표준이 4억원대(기준시가)로 5∼6배나 오르게 돼 실제 세금 인상폭은 더욱 커질 전망이다. 특히, 강남권 아파트들의 재산세가 시세에 비해 낮은 경우가 많았다는 점을 고려하면 시간이 갈수록 세금 인상폭이 기하급수적으로 늘어날 가능성도 있다.
실제 E아파트는 실효세율이 전국 평균인 0.12%에 훨씬 못미치는 0.013%(재산세)와 0.03%(종토세)에 불과하다. 0.3∼0.5%라는 정부의 장기 실효세율 목표치를 감안하면 장기적으로 10∼20배까지 세금이 오를 가능성도 배제할 수 없게 된 셈이다.
강남권 재건축 아파트 보유자는 더 큰 타격을 받게 됐다. 재건축 아파트는 지은 지 20∼30년 이상 되고 10평형대의 소형이 많다는 이유로 시세에 비해 재산세가 턱없이 낮은 편이다. 이 때문에 3억∼7억원대에 이르는 시세가 반영되면 세금 증가폭은 더욱 커질 가능성이 높다.
여러 채의 아파트를 보유하고 있던 사람들도 부담이 커질 전망이다. 기존에는 33평형 아파트의 경우 토지 비중을 10평 정도로만 봤기 때문에 10채를 보유해도 100평의 토지에 대한 세금만 내면 됐으나 통합과세의 경우 얘기가 달라진다. 이 경우 종합부동산세 대상에도 포함될 가능성도 높아진다.
반면, 시세가 낮은데도 면적이 넓거나 신축 건물이라는 이유로 높은 재산세를 내왔던 서울 강북이나 수도권, 지방의 대형 평형 아파트 보유자들은 세부담이 상대적으로 줄어들 전망이다. 이미 시세에 비해 높은 세금을 내왔기 때문에 추가 인상 요인이 적기 때문이다. 실제 경기 용인시의 D아파트는 이미 실효세율이 0.214%에 달해 인상 여지가 거의 없는 상황이다.
단독주택 보유자도 시세가 아파트보다 낮은데다가 이미 과세시 상당한 수준의 시세가 반영돼 왔기 때문에 큰 부담은 없을 것으로 보인다.
박진석기자 jseok@hk.co.kr
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