지난해 7월 부친이 사망한 후 물려받은 기준시가 3억원짜리 상가에 대해 상속세를 신고ㆍ납부했던 김모(51)씨는 최근 국세청으로부터 5,000만원의 상속세를 더 내라는 통보를 받았다. 알고 보니 지난 연말 급전이 필요해 상가를 팔았던 것이 화근이었다. 만일 김씨가 기본적인 세무 지식만 갖추고 있었다면 불필요한 세금 지출은 막을 수 있었을 것이다. 복잡하고 어려운 부동산 세제지만 의외로 합법적인 세금 절약 방법이 적지 않다.
상속 전후 6개월, 증여 전후 3개월 이내에는 부동산 거래 말라
상속재산은 상속개시 당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이나 부동산의 경우 매매 등 거래가 없으면 시가를 평가하기가 어렵다. 이 때문에 부동산은 통상 시가보다 낮은 개별 공시지가나 국세청 기준시가를 적용해 평가하고 세금을 부과하고 있다.
그러나 평가기준일(상속개시일) 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 가액을 시가로 보고 상속재산을 평가하기 때문에 세금을 더 많이 물어야 한다. 김씨의 경우 상속 건물을 한 달만 더 지난 뒤에 팔았으면 5,000만원을 아낄 수 있었던 셈이다. 증여세의 경우에도 증여일 전후 3개월이라는 기간만 다를 뿐 나머지는 상속세와 똑같다.
월세보다 전세 등 보증금 비중을 늘려라
타인에 임대된 부동산을 상속받는 경우 상속인은 임대계약이 만료되면 보증금을 반환해야 할 의무가 있으므로 상속세법에서는 이를 피상속인의 부채로 보고 공제해 주고 있다.
따라서 상속을 앞둔 건물의 경우 임대차 계약을 체결할 때 월세 비중을 줄이고 전세 비중을 늘리는 식으로 보증금을 많이 받는다면 공제액이 늘어나 상속세 부담을 줄일 수 있다.
예를 들어 시가 10억 상당의 건물을 임대하면서 보증금 4억원에 월세 200만원을 받았다면 상속이 개시됐을 때 4억원을 공제받을 수 있으나 보증금 1억원에 월세 7백만원을 받았다면 1억원 밖에 공제받을 수 없다.
증여재산 반환은 3개월 이내에 하라
간혹 갓 결혼한 자녀에게 아파트를 증여했다가 당황하는 부모들이 있다. 뒤늦게 자녀들이 거액의 증여세를 납부할 능력이 못 된다는 것을 알고 대신 증여세를 납부해주려다 보면 증여세 대납에 대한 증여세가 추가로 과세되기 때문이다.
이 때는 증여 재산(현금 제외)을 증여세 신고기한인 3개월 이내에 반환하면 문제가 해결된다. 이 경우 처음부터 증여가 없었던 것으로 보기 때문에 당초 증여나 반환 모두에 대해 증여세가 부과되지 않는다.
또한 증여세 신고기한 후 3개월(증여일로부터 6개월) 이내에 당초 증여자에게 반환하거나 또 다른 수증자에게 증여할 경우에는 당초 증여에 대해서는 과세하지만 반환이나 재증여에 대해서는 과세되지 않는다.
6월1일을 기억하라
부동산 보유자에게 부과되는 세금인 재산세와 종합토지세는 매년 6월1일을 과세기준일로 정해 이 날 현재 건물 및 토지를 사실상 소유하고 있는 사람에게 세금을 부과하고 있다.
예를 들어 부동산 보유자가 5월31일에 부동산을 양도했다면 세금 납부 책임이 매수자에게 넘어가지만 6월2일에 양도했다면 매도자가 세금을 납부해야 한다.
이 때문에 부동산 매도자는 6월1일 이전에 매도하는 것이 유리하며 매수자는 6월1일 이후에 양도절차를 끝마치는 것이 유리하다. 세금은 당해연도분 재산세와 종합토지세이기 때문에 보유개월수와 무관하게 1년치를 모두 납부해야 한다.
취득세 아끼려면 이런 부동산은 사지 말라
부동산을 취득하면 원칙적으로 취득가액의 2%에 해당하는 취득세를 내야 한다. 그러나 다음과 같은 경우에는 3배에서 5배까지 무거운 세금을 물어야 하기 때문에 유의할 필요가 있다. 별장, 골프장, 고급주택, 카지노나 나이트클럽 등 고급오락장 등은 취득세 5배 중과세 대상이라 10%의 세율이 적용된다.
취득 당시에는 다른 용도였던 건물이라도 취득 후 5년 이내에 이런 용도로 바뀌었다면 역시 취득세가 5배 중과돼 추징된다. 수도권정비 계획법에 의한 과밀억제권역 안에서 법인의 본점용 또는 공장용 부동산을 취득(신축ㆍ증축)할 경우에는 취득세가 3배 중과돼 6%의 세율이 적용된다.
박진석 기자 jseok@hk.co.kr
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