다음달부터 본격적인 아파트 중도금 모기지론 시대가 도래한다. 주택금융공사가 7월초 중도금 대출과 모기지론을 연계시킨 상품을 출시할 예정이며 신한은행도 비슷한 시기에 유사 상품을 내놓을 예정이다.지금까지의 아파트 중도금은 국민주택기금을 대신해 주택금융공사가 발행한 보증서를 받아 대출받거나 건설업체의 보증을 통해 은행에서 ‘집단 대출’로 처리되는 것이 대부분이었다. 전자의 경우 1억원이 최대 보증한도였으며 후자는 한도가 조금 더 높지만 건설업체의 신용도에 따라 이자가 천차만별인데다가 건설업체가 이자까지 책임지는 경우 분양가 상승 요인으로 작용하기도 했다.
또한 두 가지 경우 모두 준공 후 입주시점이 되면 보증기한이 만료되는 경우가 많아 입주자가 소유권 보존 등기를 받은 뒤 근저당을 설정해 새롭게 담보대출을 받아야 하는 등 불편함이 적지 않았다. 특히 입주 후 곧바로 소유권 보존 등기가 이뤄지는 경우가 드물고 대부분 6개월~2년까지 소요되는데 이 기간 동안에는 새로 대출을 받기가 불가능해 ‘대출 공백’ 사태도 적지 않게 일어났다.
중도금 모기지론이 도입되면 이런 불편함이 상당 부분 해소될 것으로 보인다. 중도금 모기지론의 가장 큰 특징은 최초 중도금 대출 시점부터 모기지론과 연계되는 ‘원스톱’ 서비스가 가능하다는 점이다.
고객이 국민 우리 하나 외환 제일은행과 농협 대한생명 삼성생명 등 모기지론을 취급하는 금융기관을 찾아가 신청을 하면 즉시 중도금 대출을 받을 수 있고 입주 이후에는 자연스럽게 모기지론으로 전환돼 향후 10~20년 동안 나눠서 갚아나가면 된다. 입주 시점에 또 다시 금융기관을 찾아가 새롭게 대출을 받을 필요가 없다.
중도금 대출 가능 금액도 늘어날 전망이다. 주택금융공사는 일반 중도금 대출의 경우 1억원이던 보증 한도를 1억8,000만원까지 높일 계획이다. 또한, 소유권 보존 등기가 완료되면 모기지론 대출 최고 한도인 2억원 한도 내에서 추가로 대출을 받을 수도 있다.
처음에 1억8,000만원을 빌렸다면 추가로 2,000만원을 더 쓸 수 있다는 말이다. 여기에 일반 중도금 대출의 경우 투기지역 아파트는 40~50% 정도 밖에 담보인정비율(LTVㆍ감정가 대비 대출금액 비율)을 인정받지 못하지만 모기지론을 이용할 경우 70%까지 인정을 받을 수 있게 된다.
소득공제 혜택도 주어진다. 건설업체의 보증을 얻어 빌리는 중도금 대출은 2~3년의 단기대출이 많아 이자 부분에 대한 소득공제를 받을 수 없었지만, 장기대출인 중도금 모기지론은 이자 상환 금액에 대해 최대 연간 1,000만원까지 소득공제를 받을 수 있다. 다만, 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하, 1가구1주택 보유, 본인 명의 등 요건을 충족해야 한다.
신한은행 상품 역시 아파트 계약 후 중도금 납입 기간에 대출을 실행해 시공사에 중도금을 입금한 뒤 잔금 처리 단계에서 대출금을 확정해 모기지론으로 전환하는 형식이다.
근로소득자나 무주택자인 세대주, 국민주택 규모의 주택분양권 취득자, 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 대출기간 15년 이상, 거치기간 3년 이내인 장기 대출로 전환할 경우 역시 최고 1,000만원까지의 대출이자에 대해 소득공제를 받을 수 있다. 대출한도도 분양계약금의 70%까지 설정할 예정이다.
주택금융공사의 상품과는 모기지론 상품 내용에서 차이를 보인다. 주택금융공사의 상품이 10년, 15년, 20년 만기 등 세 종류이고 연 6.7%의 고정금리인 반면 신한은행의 모기지론은 10~30년까지 종류가 더 다양하고 금리는 최저 5.65%인 변동금리다. 신한은행 상품이 선택의 여지가 더 많은 셈이지만 향후 시장 금리 상황에 따라 금리 부담이 더 커질 수도 있어 신중하게 따져볼 필요가 있다.
박진석 기자 jseok@hk.co.kr
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