부동산에 대한 국민의 관심은 여전히 높지만 부동산 세제에 대한 이해는 부족한 것이 사실이다. 그러나 조금만 따져보면 합법적으로 세금을 아낄 수 있는 절세 방법들이 적지 않다.
■보유기간 3년, 5년, 10년을 채워라
3년이상 보유한 토지와 건물을 양도할 때는 양도차익에 일정 비율을 곱한 금액을 공제해주는데 이를 '장기보유 특별공제'라고 한다. 공제율은 보유기간 3년 이상 5년 미만일 경우 양도차익의 10%, 5년 이상 10년 미만일 경우 양도차익의 15%, 보유기간이 10년 이상인 경우 양도 차익의 30%다.
예를 들어 상가를 매입해 임대하다가 5,000만원의 차익을 남기고 양도할 경우 보유기간이 2년10개월이면 양도세가 835만원이지만 3개월만 더 보유하고 팔면 697만 5,000원으로 내려간다.
■상가겸용주택은 주택부분을 넓게 하라
상가겸용주택의 경우 주택부분이 조금이라도 더 크면 전체가 주택으로 인정된다. 이 경우 다른 주택을 소유하고 있지 않다면 양도세가 비과세된다.
그러나 주택면적이 주택외 면적보다 작거나 같을 때는 주택부분만 주택으로 인정받는다. 나머지 부분은 모두 상가로 판단돼 상가에 대한 양도세 부과를 피할 수 없게 된다. 이 때문에 전문가들은 후자의 경우 건축규제에 저촉되지 않는 범위에서 옥탑방을 만들거나 지하층에 주거용 방을 들이는 방법으로 주택면적을 넓힐 것을 권고하고 있다.
■이혼위자료 지급시 '등기원인' 주의하라
1가구 2주택 이상 보유자가 이혼위자료로 부동산을 주는 경우 등기원인에 따라 세금 부과 여부가 달라진다. 위자료지급을 등기원인으로 기재하면 당사자가 보유하고 있던 부동산의 소유권을 이전해 준다는 의미가 된다. 다시 말해 자산을 양도한 것이 되기 때문에 양도세 부과대상이 된다. 반면 재산분할 청구에 의한 소유권 이전을 등기원인으로 기재하면 부부 공동의 재산을 이혼으로 인해 나눠 가지면서 이혼자 한쪽이 자기 지분인 재산을 환원받는 것으로 해석돼 세금이 부과되지 않는다. 이 경우에 해당하는 사람들은 당연히 후자를 택하는 것이 유리하다.
■3년내 집을 팔아도 등기는 이후에 하라
1가구 1주택자는 주택 양도시 3년 이상(서울, 과천 및 5대 신도시 지역은 2년이상 거주, 3년 이상 보유) 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
그러나 부득이하게 3년이 지나지 않은 상황에서 집을 파는 경우가 생길 수 있는 데 이때 등기까지 마쳐버리는 것이 대부분이다.
그러나 기준시가로 양도세를 계산하는 경우 등기 접수일을 양도일의 기준으로 삼기 때문에 잔금을 일부 남겨놓고 소유권 이전 등기를 3년 보유 경과 이후로 늦추면 양도세를 면제받을 수 있다.
■3년 미만 보유해도 비과세 혜택 받는다
취학, 직장이전, 질병 등 부득이한 사유가 있다면 1년 이상만 보유해도 양도세를 면제받을 수 있다. 해외이주 또는 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학 및 근무상 형편 등으로 세대 전원이 출국하는 경우에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 비과세 대상이다. 재개발·재건축 조합원이 사업기간 중 다른 주택을 취득해 1년이상 거주하다가 재개발 또는 재건축한 주택으로 이사해 다른 주택을 양도하면 3년 미만 보유해도 비과세다. 이런 경우에 해당되는데도 양도소득세가 고지되면 사유를 적극 설명해 비과세 혜택을 받을 수 있다.
/박진석기자 jseok@hk.co.kr
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