재건축 개발이익환수제도 도입이 가시화하면서 어떤 단지가 가장 큰 타격을 받게 될까. 결론부터 말하면 일반 분양가가 비싸고, 연면적 증가가 큰 곳 등 개발이익이 많이 발생하는 사업지가 조합원 추가 부담이 가장 크게 늘어날 것으로 예상된다. 6일 업계에 따르면 서울 강남 저층 단지와 강남 중층 단지, 수도권 단지 등 그동안 가격상승을 주도해온 서울·수도권 주요 재건축 단지들 가운데 강남 저층 단지가 재건축 개발이익환수제도의 직격탄을 받을 것으로 분석됐다.
송파구 잠실주공5단지와 강남구 대치동 은마아파트, 개포동 개포주공 2단지, 광명시 하안주공 본1단지 등 서울 수도권 대표 4개 단지를 대상으로 비교 분석한 결과에 따르면 분양가가 높은 강남권일수록, 조합원 1인당 연면적 증가분이 클수록 조합원 추가 부담액이 높아지는 것으로 나타났다.
재건축 후 연면적 증가가 큰 곳으로 꼽히는 잠실5단지의 경우 현재 조건(용적률 138%, 대지면적 9만8,600평, 연면적 13만6,000여평, 3,900가구)에서 용적률 250% 연면적 24만6,000평(6,400가구)으로 재건축해 용적률 증가분의 25%를 임대아파트 건설로 환수하면 약 2만7,600평(조합원 1인당 7.1평)이 임대아파트로 건설돼 실제 재건축 가능 연면적이 21만9,000여평으로 감소하게 된다.
이에 따른 조합원 1인당 추가 부담액은 예상 평당 분양가(1,800만원)로 계산할 경우 1억2,700여만원에 달한다. 일반 분양가가 비싼 데다 재건축을 통해 늘어나는 연면적도 크기 때문에 조합원 부담금도 커진 것이다.
중층 재건축 단지의 대표격인 은마아파트는 현재 기준(용적률 195%, 대지면적 9만8,600평, 연면적 14만1,000여평, 4,424가구)에서 용적률 250%, 연면적 18만1,000여평으로 재건축할 경우 총 9,900여평(조합원 1인당 2.2평)만 임대 주택용으로 환수될 것으로 보인다. 예상 평당 분양가(2,000만원)를 적용하면 조합원 1인이 추가로 부담해야 하는 금액은 4,500만원 정도다. 중층 단지로서 증가 면적이 작기 때문에 조합원 부담도 적은 셈이다.
강남 저층 재건축 단지인 개포주공 2단지가 현재 기준(용적률 83%, 대지면적 2만3,000여평, 연면적 1만9,000여평, 1,400가구)에서 용적률 200%를 적용해 재건축하면 연면적은 4만6,000여평으로 늘어난다. 그러나 개발이익이 환수되면 6,700여평(조합원 1인당 4.9평)은 임대아파트용으로 환수된다. 평당 예상분양가(2,000만원)를 적용하면 조합원 한명이 추가로 부담해야 하는 금액은 9,644만원이 된다. 이곳은 증가되는 면적이 큰 데다 분양가가 높기 때문에 상대적으로 조합원 이익 손실이 늘어나게 되는 것이다.
수도권 대표 재건축 단지인 광명시 하안주공 본1단지는 현재 기준(용적률 80%, 대지면적 4만4,300여평, 연면적 3만5,400여평, 2,240가구)에서 당초 재건축 용적률 250%가 적용돼 연면적 11만여평 규모로 지어질 예정이었다. 그러나 개발이익환수제가 적용되면 1만8,800여평(조합원 1인당 8.4평)이 임대아파트로 제공돼야 한다. 여기에다 평당 예상분양가(1,000만원)를 가정하면 조합원 1인당 추가 부담액은 8,400여만원이 될 것으로 예상된다. 용적률 증가폭이 커서 환수되는 면적은 많았지만 평당 분양가가 강남권에 비해 크게 낮아 실질적인 용적률 증가에 따른 조합원 이익 손실은 강남권에 비해 상대적으로 적은 편이다.
/전태훤기자 besame@hk.co.kr
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