한국주택금융공사가 25일부터 모기지론(주택담보대출) 상품을 판매하는 것을 계기로 서민들이 목돈 없이 내 집 마련을 쉽게 할 수 있을까.하지만 모기지론을 통해 서민이 내 집 마련을 하기엔 생각보다 쉽지가 않은 면이 많아 세심한 주의가 요구된다. 신규 아파트 중도금 대출이나 대출자격, 한도, 금리, 소득공제 등을 꼼꼼히 살펴보면 기존에 알고있는 것과는 다른 점이 많다.
중도금 대출 어떻게 되나 모기지론을 이용해 당장 신규 아파트의 중도금을 대출 받을 수는 없다. 모기지론은 소유권 이전 등기를 완전히 마친 주택에 대해서만 받을 수 있기 때문이다. 따라서 아파트를 분양 받은 뒤 내야 하는 계약금과 중도금은 모기지론을 이용할 수 없다. 물론 아파트에 입주하고 저당권 등기가 가능해지면 모기지론으로 기존 대출을 갚을 수는 있다.
다만 한국주택금융공사는 모기지론의 설립 취지를 살려 앞으로 중도금 대출과 모기지론을 연계해 대출이 이뤄지는 상품을 준비중이어서, 하반기에는 중도금 대출도 가능할 것으로 보인다.
금리 비교 기존 은행권의 주택담보대출과 비교해볼 때 모기지론은 금리가 낮은 편이 아니다. 기존 3년 만기 담보대출은 변동 금리인 점을 감안하더라도 이자가 연 6%가 약간 넘는다. 이에 비해 모기지론은 7% 안팎에서 금리가 결정될 전망이다. 물론 연말에 소득공제를 받으면 실질금리는 낮아지게 되지만, 이자와 원금을 함께 매달 갚아 나가야 하므로 서민들에게는 적지않은 부담이다.
저소득 서민에겐 '그림의 떡' 대출한도를 정할 때 금융회사에서는 집값 뿐 아니라 대출 신청자의 소득수준도 고려한다. 부채가 있으면 대출한도는 더욱 줄어든다. 원리금 상환액이 전체 소득에서 부채를 뺀 금액의 40%를 넘지 못하기 때문이다.
예컨대 매달 250만원을 받는 직장인이 20년 만기, 금리 7%로 빌리면 1억700만원 이상은 대출 받을 수 없다. 매달 상환액이 83만3,000원으로, 월소득 250만원의 3분의 1을 넘지 않아야 하기 때문이다. 단 맞벌이 부부는 소득을 합산해 신고할 수 있다. 물론 이 때도 부채는 합산한다. 따라서 소득이 불안정한 저소득층 서민은 사실상 대출이 불가능하다.
집값의 70% 대출 모기지론을 받을 때 적용되는 집값은 통상적인 시세보다 다소 떨어져 책정된다. 그나마 연립이나 단독, 다세대 주택은 이보다 낮은 대출 비율을 적용 받는다.
무조건 소득공제 받는 것 아니다 만기 15년 이상 주택담보 대출을 받으면 연간 이자비용에 대해 1,000만원까지 연말에 소득공제를 받을 수 있다.
하지만 누구에게나 소득공제 혜택이 적용되는 것은 아니다. 우선 1가구 1주택자가 전용면적 25.7평 이하 주택을 살 때만 소득공제를 받게 되는 점을 염두에 둬야 한다. 또 근로소득자가 아니면 공제 혜택을 받을 수 없다. 소득이 완전히 노출되지 않는 자영업자에게는 세제 혜택이 없는 셈이다.
더욱이 주택을 산 뒤 작년까지 등기를 마친 사람은 모기지론을 이용해도 소득공제 혜택이 없다. 소득공제를 받으려면 소유권 이전 등기일로부터 3개월 안에 대출을 받아야 하기 때문이다.
/전태훤기자
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