올해 한해 주택시장은 10·29조치를 비롯한 초강력 정부 대책의 여파로 된서리를 맞으면서 전반적인 하락세가 예상된다. 입주 물량도 충분한데다 미국 등 세계 경제 회복에 힘입어 일부 금리가 바닥을 찍고 상승세로 돌아서고 있기 때문이다.하지만 집값 상승 요인도 혼재해 있어 단기간에 급락 또는 당장의 거품 붕괴를 속단하기는 아직 이르다. 하반기 들면서 정부 대책의 약효가 떨어지는데다 풍부한 시중 유동성이 상당 기간 유지될 것으로 보이기 때문이다. 3월부터 모기지론 제도가 도입되고 재건축 억제 및 용적률 축소로 2005년 이후 서울지역 아파트 공급 물량이 줄어들 가능성도 있다.
이처럼 부동산 경기 흐름의 변화가 점쳐지는 만큼 '10억 만들기'라는 효율적 투자를 위해선 부자들의 투자마인드와 전략을 참고할 필요가 있다.
먼저, 하락기 내지 조정기에 큰 기회가 온다는 점을 주목해야 한다. 부동산은 시세보다 실질 매매가격이 중요한데 상승기에는 상한가 가까이에 시장 가격이 형성되고 하락기에는 하한가 근처에서 매매가 이루어진다. 요즘 같은 침체기에는 급매물 증가와 매수세 실종으로 매수자가 원하는 지역의 매물을 유리한 가격에 협상할 수 있는 칼자루를 쥘 수 있다. 실수요자라면 청약통장과 자금력을 준비하고 다음 상승기를 노린 투자 기회를 살려야 한다.
불황기일수록 수익성과 환금성도 중시해야 한다. 부동산 투자를 통해 얻을 수 있는 수익은 크게 자본이득(시세차익)과 임대 소득이다. 이 두 가지를 더한 투자 수익률이 1년 만기 정기예금 금리의 2배 정도, 다시 말해 연 8∼10% 내외가 부동산 투자를 통해 기대할 수 있는 적정 수익률이다.
부동산은 환금성에 제약을 받기 때문에 현금화에 대비해 소규모의 저평가된 부동산을 매입하는 전략이 유동성 확보 측면에서 유리하다. 현재 서울 도심이나 수도권 택지개발지구내 역세권 소형 주택과 천안 아산 고속철 인근지역 임대용 소형아파트는 수익성과 환금성을 겸비한 투자 유망 상품이다.
또한 부자들이 즐겨 찾는 부동산에 동참해야 고수익을 누릴 수 있다. 부자들은 정부 정책변화, 개발계획, 사회 트렌드 등에 따라 투자한다. 정부 규제가 강화되고 있는 아파트, 재건축, 주상복합보다 신도시 건설, 고속전철 개통, 농지 규제완화, 그린벨트 해제 등 개발재료가 복합된 토지시장이 투자가치가 높다.
특히 농지는 쌀개방을 앞두고 농촌경제 활성화를 위해 농지소유 및 전용, 이용 규제가 획기적으로 바뀔 전망이다. 비농업 도시민의 소유 상한선도 900평까지 확대된다.
이에 따라 농업진흥지역 중 도시지역과 인접한 곳으로 경지정리가 안된 진흥농지는 생산관리지역으로 지정돼 공장, 물류 창고 등으로 건축·개발이 가능해 진다. 값이 싼 농업진흥지역 밖 한계농지는 실버타운, 관광, 레저시설, 펜션용으로 개발될 경우 도시자금이 한껏 몰릴 것 같다.
이와함께 부자들처럼 내재가치와 희소가치가 뛰어난 부동산을 선별하여 장기 투자하는 자세가 요구된다. 재건축, 재개발은 내재가치를 보유한 대표적인 상품이다. 하지만 이미 오를 대로 올라 거품이 많은 서울 수도권보다는 오산, 평택 이남과 대전 사이에 위치한 낡고 오래된 저층 주공아파트에 관심을 가질만하다.
고속철 역세권 또는 신행정수도 후보지 인근 지역이라면 대지 지분이 넓은 연립, 다세대, 다가구 주택도 투자대상이 될 수 있다. 희소가치를 염두에 둔다면 한강변이나 대규모 공원의 조망권이 보장되는 강북권 재개발지분이나 주상복합, 뉴타운지구와 택지개발지구 새 아파트(분양권 포함)도 권할만하다.
끝으로 투자 목적과 기간을 확실히 한 후 부동산 매입에 나서야 한다. 순수 주거 목적인지, 자산 증식용 투자인지, 그리고 장·단기 투자 등에 따라 투자금과 투자대상을 달리해야 한다. 신문경제면이나 인터넷을 수시로 활용하되 일부 극단적인 시각에 편중된 전문가나 중개업자 말에 현혹되지 말아야 한다. 난세에서 믿을 수 있는 것은 결국 자신뿐이다.
결론적으로 '10억 만들기 성공투자'를 위해서는 매년 재산 목표를 분명히 설정한 후 투자전략을 정부정책과 시장 변화에 따라 새롭게 짜야 한다. 정보와 투자 요령은 전문가의 머리를 빌리되 현장은 자신의 발로 뛰면서 입지와 가격분석, 개발재료 등을 확인해야 한다. 부동산 투자를 통해 성공과 실패를 반복하다 보면 어느새 10억 부자가 눈앞에 다가올 것이다.
고 종 완 RE멤버스 대표
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