1999년 아파트 분양가 자율화 조치 이후 신축 아파트의 분양가가 높아지고 그에 따라 주택가격이 전반적으로 오르는 악순환이 계속되었다. 정부의 여러 대책에도 불구하고 주택가격이 안정되지 않자 많은 국민과 시민단체들이 아파트 분양원가를 공개할 것을 그동안 강력히 촉구했다.그런 압력 속에서 엊그제 서울시 도시개발공사가 지난해 분양한 서울 상암지구 아파트 분양원가를 공개했다. 그 내용을 보면 상암지구 7단지 40평형의 평당 분양원가는 736만원으로 밝혀졌다. 이는 실제 분양가 1,210만원보다 474만원이 적은 것으로 결국 분양가의 40%에 달하는 폭리가 있었던 셈이다.
그동안 공공기관뿐만 아니라 민간업체에서도 분양원가를 제대로 공개한 전례가 없었다. 그렇기 때문에 이번에 서울시가 발표한 분양원가는 그 산출방식에 대해서조차 논란이 이어지고 있다. 분양가격은 건축비, 토지비, 기타비용으로 구성되지만, 무엇보다 토지비용의 산출기준이 모호하고 마감수준이 아파트별로 다르기 때문에 공영개발 아파트와 민간업체 아파트의 분양원가를 단순비교하는 데 한계가 있다는 지적도 나오고 있다.
분양원가 공개를 지지하는 이들은 과도하게 책정된 분양가가 서민주거 안정을 저해하며, 건설업체의 과도한 이익이 주택시장의 왜곡을 야기해 결국 그 피해가 소비자에 돌아간다고 지적한다.
반면 원가공개에 반대하는 정부와 민간 건설업체들은 분양원가의 적정기준이 명확하지 않은데다 원가 공개를 법이나 제도로 강제할 경우 기업 경영의 자율성을 해치는 등 역기능이 크다고 주장한다. 분양가격의 통제는 주택의 신규공급을 감소시켜 기존 주택가격을 상승시키고 궁극적으로 주택 수요자에게 불리하게 작용한다는 것이다.
필자는 주택가격의 근본적인 안정을 위해 분양원가 공개제도의 도입이 필요하다고 보며, 이와 더불어 몇 가지 조치가 취해져야 한다고 생각한다.
첫째, 분양원가 공개를 공기업과 민간건설업체 간에 단계적으로 차별화해서 실시하여야 한다. 공공기관이 우선적으로 분양원가 공개를 시행하고 민간 건설업체가 뒤따라 단계적으로 이를 도입하면 주택시장의 충격도 최소화할 수 있을 것이다. 이로 인해 장차 민간업체와 공공기관 사이에 차이가 생길 수 밖에 없는 가격과 품질에 대한 선택은 시장경제 원리에 따라 소비자가 결정할 몫으로 남겨 두어야 한다.
둘째, 도심의 용적률을 높여 건설원가를 낮추는 가운데 서민을 위한 중소형 공공임대주택 공급을 늘려야 한다. 이를 통해 선진국들처럼 서민들이 도시의 외곽보다는 도시의 중심부에 살 수 있도록 주거환경이 개선되어야 한다.
셋째, 분양원가와 관련해 건설업체 등이 폭리를 취하는 것에 대한 보완책으로 개발이익 환수제도를 수정·보완하는 방안을 생각해 볼 수 있다. 개발이익의 환수대상을 늘려 아파트 분양에서 생기는 과도한 이익을 규제한다면 분양가를 높게 부풀리는 유인을 차단할 수 있을 것이다.
여기에 민간업체의 동참을 유도하기 위해서는 금융비용을 줄이는 대책도 동시에 마련되어야 한다. 공공기관과 민간업체는 인허가나 토지매입비용조달 등 건설사업에서 부담하는 리스크와 비용에 큰 차이가 날 수 밖에 없기 때문이다.
주택이 투기의 대상이 아니라 주거의 목적에 충실하려면 무엇보다 정부부처와 서울시의 일관된 장기적인 정책 로드맵이 마련되어야 한다.
총선을 의식한 단발성 정책이나 땜질식 부동산 정책은 종국에 실패한다는 경험을 우리는 갖고 있다. 정책의 중장기적 일관성과 효율성을 상시 점검할 수 있도록 대통령 산하 가칭'부동산정책단'의 구성도 필요하다고 본다.
이 성 근 경희대 교수· 부동산학
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