2001년 이후 지난 9월까지 아파트가격은 전국적으로 45.9%나 올랐고, 서울은 59.3% 이상 상승했다. 특히 강남은 서울평균보다 15% 정도 높게 상승해 이른바 불패신화를 만들어냈다. 신화를 통해 우리는 정부대책에 대한 불신과 부동산에 대한 기대심리의 확대재생산을 또 한번 경험했다.부동산투기는 70년대부터 주기적으로 반복됐고, 이때마다 부동산이 가장 안전하고 수익성이 큰 재테크 수단이라는 점이 일반국민의 뇌리에 각인됐다. 여기에 최근 저금리로 인한 풍부한 유동성은 부동산 거래를 통한 자산축적 시도를 다시 한번 촉발시켰고, 가격이 더 오를 것이라는 기대심리 앞에 정부의 대책은 무력했다. 지금까지의 경험으로 볼 때 조건이 충족되면 언제든지 부동산투기가 재현된다는 점과 웬만한 정부대책은 무력할 수 밖에 없다는 결론이 나온다. 결국 강력한 공개념제를 통해 막대한 불로소득의 사유화를 차단하지 않고서는 사회통합과 국민주거안정은 불가능하다 할 것이다.
급기야 정부는 10월 29일 토지공개념적 요소가 강한 주택시장안정종합대책을 발표했다. 종합부동산세의 시행, 보유과세 과표현실화, 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과, 주택거래신고제 도입 등이 바로 그 예이다. 여기에는 부동산과다보유와 투기행위에 대한 과세를 강화하여 부동산의 공공성을 높이고 부동산을 통한 투기적 이익을 철저히 차단한다는 정책의지가 담겨 있다. 정부는 또 주택시장이 안정되지 않을 경우 분양권 전매금지제도의 전국 확대, 토지거래허가 기준 강화, 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수, 주택거래허가제 도입 검토 등 강력한 조치를 추가할 방침이다. 미약하지만 이 땅에 토지공개념의 정책기조가 부활되고 있다고 볼 수 있다.
그러나 이 제도가 정착되기 위해서는 풀어야 할 과제가 많다. 먼저 세제중심 부동산대책의 한계를 고려해야 한다는 점이다. 양도과세 강화는 공급을 감소시켜 가격상승을 초래할 수 있으므로 시장안정에는 한계가 있다. 따라서 양도과세를 다소 낮추고 보유과세를 강화하여 공급확대와 가격안정을 유도할 필요가 있다. 그러나 보유과세를 강화할 경우 전세가격으로의 전가문제와 지역간 재정격차 심화문제를 최소화할 수 있는 선행장치를 마련해야 한다.
둘째, 부동산 실거래가를 확보하기 위한 기반구축방안이 마련되어야 한다는 점이다. 1단계 대책에는 실거래가 과세를 위한 중개업소의 전자신고의무화방안이 제시되고 있으나 얼마나 실효성이 있을지 의문시된다. 따라서 실거래가를 등기부 등본에 기재하도록 할 필요가 있다. 이런 방식은 모든 부동산의 실거래가 확보뿐만 아니라 매도자와 매수자의 이해관계를 상반 시켜 제도의 실효성 제고에 기여할 것이다.
셋째, 최근 주택가격 급등의 주범이라 할 수 있는 아파트재건축사업의 개발이익 환수방안과 분양가 관리방안이 구체적으로 제시되어야 한다는 점이다. 이것은 아파트중심의 주거문화가 더욱 확대될 것이므로 이에 대한 대비책의 의미를 갖는다. 현행 개발부담금제를 확대 적용할 경우, 개발기대이익이 사업 인가시점 이전에 많이 반영되므로 시점을 앞당겨 적용해야 한다. 또한 분양가 규제문제는 공공부문이 택지개발사업 등을 통해 택지를 조성하여 시장가격 이하로 공급하는 경우에 한해 분양가격을 공개하도록 하는 것이 바람직 할 것이다.
서 순 탁 서울시립대 교수 도시행정학
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