다주택 보유자들이 '10·29 대책'으로 인해 주택 매매시 거액의 양도소득세를 내야 하지만 증여로 위장할 경우 세금을 크게 줄일 수 있어 편법거래가 성행할 전망이다. 부동산 전문가들은 증여가 아니더라도 친인척 명의를 이용한 위장 분산 등 다양한 변칙 거래가 이뤄지면 이번 대책은 사실상 효력을 잃을 것이라고 우려하고 있다.증여를 가장한 매매 가능성
2일 부동산업계에 따르면 강남권 고가 아파트를 매매해 거액의 양도세를 내는 것보다 차라리 증여를 가장한 불법 매매가 절세 측면에서 유리한 것으로 알려지면서 부동산중개업소, 세무사등에 이에 대한 문의가 잇따르고 있다는 것.
예컨대 3주택 이상을 보유한 사람이 강남구 대치동 은마아파트 34평형을 2001년말 3억원에 사서 7억5,000만원에 판다면 양도차익 4억5,000만원에 대해 82.5%의 세율이 적용돼 3억7,125만원을 물어야 한다.
하지만 이 아파트를 타인에게 증여하면 증여세 1억6,500만원(증여가액 7억5,000만원갽30%-누진공제액 6,000만원)만 내면 된다. 거짓 증여로 무려 2억625만원(3억7,125만원-1억6,500만원)을 절약할 수 있는 것이다.
2주택 보유자가 은마아파트 34평형을 팔 때도 사정은 비슷하다. 양도세는 2억5,245만원(2주택자 최고 양도세율 56.1% 적용)인데 반해 증여세는 1억6,500만원으로 더 적기 때문이다.
양도세를 내는 것 보다 불법으로 매매해 증여세를 납부하는 편이 이익인 경우는 양도차액이 큰 10억원 미만의 아파트들이 해당된다. 강남권 재건축 아파트 30평형대는 거의 10억원 대에 육박하고 있어 대부분 이 기준에 포함되는 셈이다. 물론 이 같은 거래를 할 경우 증여세를 내야 할 책임은 사실상 매입자(증여받은 사람)가 되기 때문에 두 사람간에 합의가 전제돼야 한다.
거짓 증여 받은 매입자가 이후 해당 아파트를 팔 때도 양도차익은 증여 당시의 추정가격(매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등)을 기준으로 산정되기 때문에 손해 볼 이유가 없다. 정부 당국자는 "양도세만 손대서 될 일이 아니었다"며 "투기꾼들은 이 정도로 손쉬운 계산법을 모를 리 없다"고 말했다.
용도변경과 위장 분산
아파트와 일반주택을 함께 보유한 다주택자의 경우 편법으로 주택 보유판정에서 제외하는 방법도 찾고 있다. 모 증권사의 재테크 상담 직원은 "자녀의 나이가 어려 독립세대로 인정 받지 못하는 다주택자의 경우 일반주택을 상업용으로 용도 변경하거나, 토지로 바꿔 고율의 세부담을 피하는 요령을 많이 물어온다"고 말했다.
전문가들은 1가구 다주택 판정은 주택 수가 기준이기 때문에 일반주택을 허물어 나대지 상태에서 팔거나, 상업시설로 용도를 바꾸면 양도세 부과대상에서 제외될 수 있다고 설명한다. 명의신탁을 금지한 부동산실명제법이 사실상 유명무실한 상태여서 친인척 등의 명의를 빌린 위장 분산도 기승을 부릴 것으로 보인다.
/고재학기자 goindol@hk.co.kr
김태훈기자 oneway@hk.co.kr
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