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재건축 시들자 꽃피는 재개발
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재건축 시들자 꽃피는 재개발

입력
2003.09.22 00:00
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'9·5 대책' 여파로 재건축 투자 환경이 악화되면서 재개발 시장에 투자자들의 관심이 높아지고 있는 가운데 강북 재개발 시장이 유망 구역들을 중심으로 가격이 들썩이고 있다. 재개발 투자는 청약통장을 사용하지 않고도 새 아파트를 마련할 수 있는 데다 직장·지역 조합아파트나 재건축과는 달리 유일하게 조합원 지위를 전매할 수 있는 장점이 있어 전매 등을 노린 단기 투자자들도 지분 거래를 활발히 하고 있다.유망 구역 지분가 강세

현재 조합설립인가를 마친 서울 재개발 구역은 모두 17곳이다. 이 가운데 유망 구역으로는 은평구 진관내·외동 일대, 성북구 길음동, 안암동 일대, 성동구 왕십리동, 동대문구 용두동 일대 등 뉴타운 개발 인근 지역들을 꼽을 수 있다. 용산구 용문구역과 마포구 신공덕5구역, 동작구 노량진1구역, 서대문구 충정로 냉천주택재개발구역, 대현2구역 등지도 최근 수요자들의 관심이 높아졌다. 이들 구역은 지분 거래가 활발하며 매도호가도 강세를 보이고 있다.

왕십리 뉴타운 지역은 '지분 쪼개기'(단독주택이나 연립주택을 여러 세대로 나눠 구분등기를 하는 것)가 금지돼 상대적으로 투자가치가 높아진 만큼 최근 조합원 지분 호가가 뛰고 있다. 33평을 배정 받을 수 있는 대지면적 27평, 건물 20평인 조합원 지분이 8월 초에 비해 1,000만원 오른 3억3,000만∼3억4,000만원에 달한다.

용두동 일대 재개발 구역도 청계천 복원에 따른 수혜를 입을 것으로 전망되면서 지분 가격이 상승세를 보이고 있다. 최근 조합 창립총회를 마친 용두2구역의 경우 지분 가격이 최근 한달 사이 200만∼300만원 올라 평당 1,300만∼1,500만원에 육박한다.

이밖에 은평뉴타운 구역인 진관내동 12평짜리 지분도 최근 뉴타운 사업이 탄력을 받으면서 한달 여 만에 1000만원이 올라 2억3,000만∼2억4,000만원 선에 시세가 형성됐다.

길음5구역 19평짜리 조합원 지분도 최근 가격이 평당 200만원이 올라 평당 950만원 선까지 올랐다.

투자시 알아두어야 할 것들

투자 수익성이 있는 구역을 골라야 한다. 지분감정가가 높고 조합원 수가 적은 구역일수록 수익성이 좋다. 일부 구역은 '지분 쪼개기' 등으로 조합원 수가 건립 예정 가구수에 근접, 수익성 악화가 우려되기도 한다.

이 달 중 공포, 시행될 예정인 서울시 '도시 및 주거환경 정비법 조례안'에 따르면 전용면적 18평 이하로 쪼개진 지분인 경우에는 24평 이하의 아파트만 분양 받을 수 있도록 규제가 가해지기 때문에 수요자들은 재개발 투자 시 반드시 쪼개진 지분인지를 확인해야 한다. 해당 구청에서 건축물관리대장을 떼보면 확인이 가능하다.

반면 작은 평형이라도 쪼개지지 않은 지분은 오히려 중·대형 평형을 받을 수 있는 확률이 높아졌다.

안전한 투자를 위해서는 가격이 다소 비싸더라도 구역 지정이 완료된 재개발 구역을 선택하는 것이 바람직하다. 입주가능 평수도 반드시 확인해야 한다.

/전태훤기자 besame@hk.co.kr

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