재건축 아파트 일반 분양분에 대해 선시공·후분양제가 시행되면 당장 투자수요가 뚝 끊겨 부동산시장의 교란요인은 해소될 것으로 보인다. 내집마련정보사 김영진 사장은 "재건축 아파트에는 투기 수요자들이 주로 몰리는 경향이 있다"며 "후분양은 곧 일반 분양분이 완공 이전까지는 없다는 의미인 만큼 시장은 급격히 위축될 것"이라고 내다봤다.그러나 조합원 분에 대한 대책이 마련되지 않으면 재건축 아파트의 가격상승 압력은 여전할 것으로 보인다. 후분양제 하에서라도 가격상승 요인을 갖추고 있는 재건축 아파트라면 수요는 조합원 분으로 쏠릴 것이기 때문이다. 한국건설산업연구원 김현아 박사는 "일반 분양분이 없는 만큼 수요는 조합원 분으로 몰리게 되고 조합원 분의 절대물량이 적어 가격이 오르게 될 것"이라고 말했다.
정부가 조합원 분의 전매에 대해서도 제재방안을 검토하겠다고 밝혔지만 재산권 문제가 걸려 있어 해법을 찾기는 쉽지 않을 것으로 보인다.
엄밀히 따지면 후분양제에서 조합원 분은 분양권이 아니라 지분이기 때문이다. 즉 사적 재산을 정부가 임의로 매매 금지시킬 수 없다는 것이다.
후분양제는 재건축 아파트의 가격상승 압력을 미래로 전가하는 조치라는 주장도 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "재건축 아파트가 완공된다는 기대감으로 주변 아파트의 시세가 급등, 후분양 물량의 가격이 대폭 뛸 수 있다"고 말했다.
한편 주상복합아파트의 분양권 전매가 제한되면 당장 시장은 얼어붙을 것으로 예상된다.
주상복합 분양시장은 실수요자보다 투자자들이 떠받쳐 프리미엄이 형성되고 있는데, 투자자들이 발붙일 여지가 사라지기 때문이다.
이로 인해 미분양이 속출하고, 분양가가 폭락하는 현상이 빚어질 것으로 보인다. 건설업계 관계자는 "이번 조치로 건설업계 전체가 휘청거릴 수 있다"며 "정부는 택지를 적극적으로 개발해 건설업계의 사업영역을 넓혀줘야 한다"고 조언했다.
실수요자들이 주상복합을 외면할 가능성도 높다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "실수요자 위주로 시장을 이끌겠다면 실수요자에 맞는 주택을 내놓아야 한다"며 "주상복합도 각종 편의시설을 확충하고, 용적률을 높일 수 있는 제도적인 보완이 필요하다"고 주장했다.
/김혁기자 hyukk@hk.co.kr
김태훈기자 oneway@hk.co.kr
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