정부의 투기과열 지구내 분양권 전매 금지 조치와 파주·김포 신도시 개발계획 발표로 부동산시장에 엄청난 파장이 일고 있다. 6월 중순부터 분양권 전매가 금지돼 소유권 이전 등기가 끝나야 이의 전매가 가능하게 된 점도 부동산시장에 커다란 영향을 줄 전망이다. 전문가들은 앞으로 분양시장이 실수요자 중심으로 재편될 것으로 내다보고 있다. 시세차익을 노린 단기 투자는 사실상 어렵게 됐지만 실수요자에게는 내 집 마련의 기회가 늘어나게 됐다. 부동산 전문가들은 이번 부동산시장 안정대책에 따른 투자 및 청약전략을 다시 짜야 한다고 조언하고 있다.분양권 전매금지, 실수요자에게 기회
사실상 서울 수도권 충청권 등에서 인기 있는 지역은 거의 투기과열지구로 묶여 분양권을 전매할 수 없게 된다. 하지만 투기과열지구 지정이 확대될수록 실수요자에게 청약 기회가 더욱 늘어나기 마련이다. 투기과열지구는 그만큼 수요가 많다는 뜻이며, 입주 뒤 집값도 어느 정도 오르는 경우가 많다.
그러나 실수요자라고 해서 무조건 청약을 하면 안된다. 아파트 청약 때에는 반드시 입주시까지의 개인의 재무상태를 점검해야 한다.
요즘은 아파트 중도금 대출을 받기가 여간 까다롭지 않다. 이에 따라 분양대금의 60%는 자기자본을 갖고 있어야 한다. 무턱대고 분양 받은 뒤 대출도 못받고 분양권마저 처분할 수 없어 낭패를 당할 수 있기 때문이다.
신도시 청약 준비는 지금부터
이번 김포와 파주신도시 건설 계획 발표로 앞으로 2∼3년안에 수도권에 들어서는 신도시 및 대규모 택지개발지구는 5곳 정도로 늘어났다. 이 가운데 초미의 관심사는 역시 판교다. 동탄과 동백지구도 인기지역으로 꼽힌다.
이번에 지정된 김포나 파주는 수도권 남부지역 신도시보다 주목을 덜 받지만 남북관계 등이 개선되면 관심을 끌 것으로 보인다. 택지지구나 신도시 아파트는 준농림지 아파트와 비교할 수 없을 정도로 빼어난 입지와 생활편익 시설을 갖추고 있다. 이들 택지지구나 신도시 아파트를 노리는 대기 수요자가 많은 만큼 미리 전략을 마련해야 한다. 판교와 김포, 파주 신도시는 이르면 2006년부터 본격 분양된다. 판교 시범단지의 경우 2005년초부터 분양이 이뤄질 전망이다.
이들 신도시에 청약을 하려면 지금 청약통장에 가입해도 늦지 않다. 2년 뒤 1순위 자격을 취득, 청약이 가능하기 때문이다.
신도시나 택지지구는 대략 공급물량의 30%가량이 지역 거주자에게 우선 분양된다. 나머지는 서울 등 기타 지역 거주자에게 청약기회가 돌아간다.
틈새시장을 노려라
분양권 전매 금지로 투자자들은 신규 분양 아파트에 대한 투자가 어렵게 됐다. 이에 따라 투자자들이 비투기과열지구로 몰리면서 수도권 일부 지역의 아파트 분양가나 매매가가 뛸 가능성이 높다.
그러나 비투기 과열지구의 분양권 투자도 오랫동안 지속하기는 힘들 공산이 크다. 정부가 투기과열 양상이 나타나면 곧바로 투기과열지구로 묶을 확률이 높기 때문이다.
이에 따라 분양권 처분이 자유로운 주상복합아파트나 단지내 상가를 노리는 것도 요령이다. 초단기 투자자는 이번 조치가 시행될 것으로 보이는 6월초 이전에 투자를 하는 것도 방법이다.
중장기 투자자라면 투기과열지구라고 해도 입주시까지 중도금 무이자 융자나 이자후불제 등을 활용, 자금부담이 적은 곳을 노리는 것이 괜찮다.
/김혁기자 hyukk@hk.co.kr
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