최근 서울 강남권을 중심으로 재건축 아파트의 가격이 급등하는 등 부동산시장에 대한 불안감이 커지자 건설교통부가 이례적으로 '재건축아파트 투자시 유의사항'을 인터넷 홈페이지(www.moct.go.kr)에 게재했다. 주요 골자는 투기 수요가 몰리고 있는 서울 고덕·개포·가락지구와 강남지역 고밀도 아파트단지는 서울시 지구단위계획 변경 결정 또는 기본계획 수립 등이 선행돼야 하므로 실제 재건축 사업승인이 나려면 오랜 기간이 소요된다는 것.건교부 관계자는 "강남구 등 일부 기초자치단체가 재건축에 호의적이지만 지구단위계획 결정권한은 서울시장에게 있어 주민들이 기대하는 수준으로 개발 규모가 결정되기는 어렵다"며 재건축 아파트 투자자들은 반드시 유의사항을 따져 봐야 한다고 강조했다.
지구단위계획 수립 여부
7월 도시 및 주거환경정비법 시행전에 시공사를 선정하거나 안전진단을 통과하더라도 서울시의 경우 재건축 대상 아파트가 300가구, 부지가 1만㎡(3,000평) 이상이거나 또는 저층지역 아파트의 높이가 7층 이상이면 도시계획절차에 따라 정비구역으로 지정한 뒤 지구단위계획을 세워야 한다.
이에 따라 계획 수립 기간이 최소 3개월 이상 걸리는 점을 감안하면 7월 이전에 사업계획을 승인받는 것이 사실상 어려워 지금과 같은 용적률 등을 적용받을 수 없다.
허용 용적률 등 개발밀도
재건축 아파트는 해당지역에 적용되는 용적률과 높이의 제한을 받게 된다. 서울시의 경우 6월말까지 일반주거지역을 3종으로 구분한 뒤 7월부터 용적률을 차등 적용할 예정이다. 즉 1종 일반주거지역으로 분류되면 용적률은 150%, 높이는 4층 이하로, 2종에 해당되면 용적률은 200%, 높이는 12층 이하로 제한되고 3종으로 구분되면 높이 제한은 없지만 용적률은 250% 이하로 한정된다.
추진단계별 적용될 법령
사업 추진 단계별로 새 법인 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받느냐, 옛 법인 주택건설촉진법의 적용을 받느냐가 결정된다. 조합설립추진위원회를 구성했거나 시공사를 선정했거나 안전진단을 신청한 경우라면 재건축 가능 여부가 극히 불확실하고 예비안전진단을 통과했더라도 정비구역지정 등의 절차를 거쳐야 하기 때문에 주민들이 원하는대로 될 지 장담할 수 없다. 물론 새 법이 시행되고 서울시가 재건축 연한을 30년 이상으로 정할 경우 그 이하 아파트는 재건축 자체가 불허된다.
건교부는 이밖에 주택건설촉진법과 서울시 지침에 건설안전전문가로 안전진단평가단을 구성하라고 명시돼 있음에도, 서울 강남구가 이를 경제적 효용가치를 포괄하는 자문위원회로 대체하고 의결방식도 만장일치에서 다수결로 전환하겠다고 밝힌 것과 관련, '법을 무시하는 발상'이라고 지적했다. 지자체가 오히려 재건축 기대심리를 자극하고 있다는 것이다. 건교부는 서울시에 안전진단 절차를 엄격히 운영하라고 통보하는 한편 지구단위계획 승인시 안전진단 평가 과정을 충분히 살펴 처리할 것을 요청했다.
/김혁기자 hyukk@hk.co.kr
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