투자자들의 관심 밖으로 멀어졌던 임대주택사업이 최근 다시 주목 받고 있다. 실질금리가 0% 가까이 떨어지고, 주식·부동산 시장이 기력을 회복하지 못한 상황에서 임대주택사업 유인책의 일환인 임대주택법 개정안이 6월27일부터 시행되기 때문이다. 개정안에 따르면 2인 이상 개인도 조합을 구성해 2가구 이상의 주택을 짓거나 매입해 임대사업을 할 수 있다. 자본이 모자라 임대사업을 하지 못했던 투자자들도 투자조합을 결성해 사업에 뛰어들 수 있게 된 것이다.쉬워진 임대주택사업
정부의 임대주택법 시행령과 시행규칙 개정안에 따르면 2인 이상이 임대주택조합을 세운 뒤 국민주택기금의 지원을 받아 2가구 이상의 주택을 매입하거나 건설하면 임대주택사업을 할 수 있다. 다만 미성년자나 상법상 영리회사, 민법상 비영리법인 등은 조합원 대상에서 제외된다.
임대주택사업자가 되면 개인사업자에게 허용되지 않는 20가구 이상의 공동주택을 지을 수 있고 등록세 및 취득세를 감면 받고 국민주택기금에서 건설 및 매입자금 일부를 장기 저리 조건으로 지원 받을 수 있다.
매입임대사업자는 연리 5.5%, 임대사업기간 내 일시상환 조건으로 가구당 최고 6,000만원까지 대출 받을 수 있다. 건설임대는 주택규모에 따라 연리 3∼5.5%에 가구당 3,500만∼5,000만원을 임대기간 거치 후 20년 분할상환 조건으로 지원 받는다.
건설교통부는 임대주택조합 참여자가 쉽게 자금을 회수할 수 있도록 임대주택의 건축허가가 나거나 매매계약이 이뤄지면 조합구성원 교체도 허용할 방침이다.
임대주택사업 투자 요령
임대사업은 장기투자이므로 여유자금 투자가 기본이다. 집값 상승률이 은행이자율보다 낮으면 손해를 볼 수 있으므로 돈을 빌려 사업을 하는 것은 위험하다. 입지여건, 주택 규모, 단지 크기, 교통 여건 등을 철저히 분석한 뒤 임대수요가 풍부한 곳을 골라야 낭패를 면한다.
안전한 투자를 위해서는 우선 사업대상지 일대의 집값 대비 전세금 비율이 60% 이상인 곳을 골라야 한다. 역세권, 대학교 주변, 사무실 밀집지역이라면 일단 유망하다. 주변 여건이 엇비슷하다면 가급적 단지 규모가 큰 곳이 유리하다. 5년 후 주변의 발전 가능성인 큰 곳인지 여부도 안전한 장기투자를 위한 체크 포인트다.
지나치게 작은 평수는 피하는 편이 좋다. 20평형 이하 소형 아파트는 초기 자금 부담을 줄일 수는 있지만 5년 임대 후 매매할 때에는 25∼32평형 아파트보다 불리하다.
여윳돈이 풍족하면 전세보다는 월세가 유리하다. 월세 금리가 관행적으로 시중금리보다 훨씬 높기 때문에 수익률이 높고, 계약 만료 때 목돈을 상환해야 하는 부담도 적다.
세입자가 분양 전환을 받지 않는 지방의 10∼20평형대 임대아파트를 매입해 임대하는 것도 고려해볼 만하다. 지방 임대아파트의 경우 연 10%대의 임대수입을 기대할 수 있을 뿐 아니라 임대 당시 책정했던 확정분양가로 분양 전환하는 곳이 많아 시세차익도 올릴 수 있다. 하지만 요즘 임대 시장이 안정되고, 월세 기피현상이 두드러져 임대주택법 개정안의 효과에 의문을 제기하는 견해도 있다.
건설산업연구원 관계자는 "이미 일부 지역을 제외하고는 오피스텔, 다가구, 다세대주택 등의 공급 과잉으로 빈집이 늘고 있는 상황"이라며 "제도가 활성화되기 위해서는 수요와 공급이 맞아야 할 것"이라고 지적했다.
/김태훈기자 oneway@hk.co.kr
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