서울 주택수급전선 '난기류'

서울지역 주택 수급에 빨간 불이 켜졌다. 올 들어 동시분양으로 공급되는 아파트 물량이 급감했고 하반기도 마찬가지가 될 전망이다.전국에서 가장 낮은 주택보급률(80%) 때문에 언제나 살얼음판 위를 걷는 상태인 서울로서는 심상치 않은 징조다.

작년부터 다세대, 다가구주택 공급이 늘어 그나마 아파트 대체수요 역할이 기대되지만 하반기 이후에는 이마저도 뚝 끊기게 된다.

여기에 5대 저밀도 지구 재건축 이주수요가 본격적으로 신규 주택수요를 창출, 수급에 영향을 줄 전망이다.

전문가들은 올해 공급물량이 입주하기 시작하는 내년 말 이후 주택 문제가 심각한 양상으로 치달을 수 있다고 우려하고 있다.

▼얼마나 줄었나

상반기 공급된 서울 동시분양 아파트 물량(일반분양 기준)은 1~6차 동안 모두 7,650가구.

지난해 같은 기간의 9,957가구에 비해 23% 감소했다. 1만3,304가구가 공급됐던 2000년 상반기보다는 42%가 줄었다. 업체별로도 하반기 서울 아파트 공급계획은 초라하다.

대우건설은 올 하반기 전국에서 1만1,031가구의 아파트를 공급키로 하는, 업계 최대 규모의 분양계획을 세워놓았지만 이중 서울에 선보일 아파트는 고작 20가구다.

상반기에도 117가구에 그쳤다. 지난해 서울에서 1,862가구, 2000년에는 1,540가구를 일반분양했던 것과도 큰 차이다. 다른 건설사들도 대체로 비슷한 형편.

▼왜 줄었나

서울시가 2000년에 마련한 지구단위계획이 가장 큰 배경으로 꼽힌다. 쾌적한 주거환경을 위해 용적률을 대부분 200%(2종 기준) 이내로 제한한 것이 지구단위계획의 핵심.

그러나 그로 인해 이 기준에 맞춰야 하는 300가구 이상 아파트 건축이 사실상 불가능해졌다.

실제로 지구단위계획이 적용되기 시작했던 지난해 4월 이후 사업승인을 받은 300가구 이상 아파트는 한 곳도 없다.

사업승인 시점을 기준으로 2000년 7만2,149가구에 달했던 서울지역 아파트 공급물량은 지난해 3만9,420가구로 절반 가까이 줄어들었다.

올 들어 4월 말까지의 사업승인 실적도 1만6,195가구에 불과하다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “동시분양에서 갈수록 100가구 내외의 소형 단지가 늘고 있는 것은 이 때문”이라며 “가끔 나오는 대단지는 지구단위계획 적용 이전에 사업승인을 받았던 아파트”라고 말했다.

현대건설 관계자는 “지구단위계획 시행 이후 사업성이 떨어져 사업 진행이 어려운 실정”이라며 “투기과열지구 지정 등 정부의 시장안정대책으로 인한 심리적 위축도 공급을 망설이게 하는 이유”라고 말했다.

작년부터 크게 증가한 다세대, 다가구 주택의 건축실적이 하반기 이후 급감할 것이라는 전망도 주택 수급에 불안감을 더하고 있다.

하반기부터 반드시 주차장을 갖춰야만 하는 등 요건이 까다로워졌기 때문. 세중코리아 한광호 실장은 “하반기 이후 공급이 급감하는 것은 당연한 이치”라며 “주택 수요를 다소 충당해줬던 버팀목이 사라지게 되는 셈”이라고 설명했다.

재건축 이주수요도 간과하기 힘들다. 총 5만 가구에 이르는 서울 5대 저밀도 지구는 올해부터 순차적으로 재건축을 진행하고 있어 신규 주택 수요가 지속적으로 수급에 압박을 가하게 된다. 김영진 사장은 “이미 잠실 등 일부 지역에서는 집값이 꿈틀대고 있다”고 우려했다.

▼대책은 없나

전문가들은 “지구단위계획이 마련될 당시부터 예견됐던 문제가 현실화하는 게 아니냐”며 ‘올 것이 왔다’는 반응이다.

무분별한 고밀도 개발을 막고 주거 환경을 정비하겠다는 서울시의 원칙에는 동감을 하지만 추진 방법에 문제가 있다는 것.

특히 용적률 제한에만 집착하는 정책은 한계가 있을 수 밖에 없다는 지적이 설득력을 얻고 있다. 한광호 실장은 “용적률은 100% 수준이지만 옆 집과 바짝 붙어 있는 단독주택이 용적률 300%인 아파트에 비해 살기 좋다고 단언할 수 있느냐”며 “삶의 질을 높이는 것은 용적률이 아니더라도 건폐율이나 녹지율 등 다양한 방법을 통해 가능하다”고 주장했다.

층고를 높이는 것은 어느 정도 허용하되 대지면적에서 건축물이 차지하는 바닥공간(건폐율)을 줄이는 방법이 낫다는 것이다.

그는 “정부에서 추진하는 것처럼 그린벨트를 대거 풀어서 아파트를 짓는 것과 차라리 이미 개발돼 있는 지역을 효율적인 고밀도 개발 쪽으로 유도하는 것 중 어떤 방법이 주거 환경에 더 득이 되는지 생각해봐야 한다”고 말했다.

진성훈기자

bluejin@hk.co.kr