전매제한후 가수요 줄어 실수요자엔 오히려 기회정부의 강력한 부동산시장 안정노력에도 불구하고 기존 아파트값은 좀처럼 떨어지지 않고 있다.
여기에 청약통장 1순위자가 150만명을 돌파하는 등 급증세를 타면서 신규아파트 청약경쟁률이 잇따라 사상 최고치를 경신하고 있어 청약통장으로 내집을 마련하겠다는 단꿈은 말 그대로 ‘꿈 같은 일’이 됐다.
전문가들은 “이제는 언제 당첨될 지 모르는 청약통장에 기대기보다는 분양권에 적극적으로 달려드는 것이 현명하다”고 입을 모은다.
◈ 분양권, 어렵지 않다
일부에서는 분양권 전매제한 조치 등 정부의 대책에 위축돼 분양권 전매를 매우 위험스럽게 생각한다. 그러나 전매제한 조치는 투기 억제가 목적인 만큼 내집마련이 목적인 실수요자로서는 두려워할 필요가 없다.
서울을 중심으로 올 하반기에 전매제한이 시행되더라도 이에 해당되지 않는 ‘분양한 지 1년 이상, 중도금 2회 이상 납부’한 분양권은 얼마든지 있다.
닥터아파트 곽창석 이사는 “오히려 분양권 시장에 가수요가 줄어들어 실수요자로서는 득이 될 것”이라고 말했다.
분양권 전매는 이미 분양된 아파트에 입주할 수 있는 권리를 사고파는 것이다. 분양권 가격은 최초 분양자가 지금까지 납입한 계약금 및 중도금 등에다 어느 정도의 프리미엄을 얹어주는 것이 보통이다.
분양권은 주택이 아니기 때문에 이미 주택을 소유하고 있더라도 입주해서 등기를 마칠 때까지는 1가구 2주택 등에 해당되지 않는다.
매수자는 분양권 전매에 따른 세금이 없고 입주 후 취득세ㆍ등록세만 내면 된다. 물론 매도자는 양도차익이 났다면 양도소득세를 내야 한다.
중개수수료 문제는 조금 애매하다. 일단 부동산중개 법정수수료율 체계에 따라 거래액을 기준으로 일반 주택과 동일한 수수료율이 적용되는 것이 원칙.
그러나 분양권 실거래가액(납입금+프리미엄)은 적을 수 밖에 없어 초기 분양권의 경우 분양가가 2억 가까운 아파트에도 10만원도 안되는 수수료가 나올 수 있다.
이에 따라 분양가에다 프리미엄을 더한 금액을 거래액으로 삼아 법정수수료를 계산하는 것이 중개업소의 관행.
◈ 전매절차
매매계약, 대출승계, 명의변경 등 크게 3단계로 나뉜다. 우선 매도자와 매수자가 직거래 또는 중개업소를 통해 계약서를 쓴다.
매매계약서를 작성했으면 매도자 또는 매수자가 시ㆍ군ㆍ구 지적과를 방문, 매매계약서 검인을 받아야 한다. 중개업소에 맡기는 것이 보통.
검인이 끝나면 대출금이 있을 경우, 대출승계를 위해 매도ㆍ매수자가 함께 해당 금융기관에 가야 한다. 대출승계까지 마치면 명의변경을 위해 건설회사(시행사)를 방문한다.
시행자와 시공사가 같을 경우 건설회사만 가면 되지만 주택조합, 재건축 및 재개발 조합아파트의 경우 건설회사와 조합사무실을 모두 방문해야 한다. 명의변경이 문제가 없는지 확인될 때까지는 잔금을 치르지 않는 것이 좋다.
◈ 주의사항
분양권에 가압류나 처분금지 가처분이 있지는 않은지 건설회사에 확인한다. 드물지만 시행자나 매도자의 채무관계에 따라 권리제한 조치가 취해져 있으면 명의변경이 되지 않는다.
대출금 이자 연체는 대출승계 과정에서 알 수 있지만 미리 매도자에게 확인을 받는 것이 좋다. 자동차세, 주민세, 지방세 등을 장기 연체할 경우에도 분양권에 가압류가 설정되는 경우가 있다.
매도자가 혹시 아파트 중도금을 연체한 적이 있는지도 살펴야 한다. 입주시 잔금을 정산할 때 연체료가 추가될 수도 있기 때문이다.
매매계약서를 쓸 때 ‘잔금지급 전에 연체된 중도금과 이자를 매도자가 완납한다’는 조항을 넣는 것도 방법. 조합아파트 분양권은 무주택자나 전용면적 18평 이하 주택소유자만 살 수 있다.
진성훈기자
bluejin@hk.co.kr
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