도시내 재개발ㆍ재건축이 심각한 사회문제로 부각된 것은 이미 오래 전부터이다.20년 동안 사용한 낡은 30평형 아파트를 같은 장소의 44평형 새 아파트로 바꾸면서 추가부담은 커녕 일정액의 정산금을 되돌려 받는다면 누가 이를 정상적인 것으로 받아들이겠는가?
재건축으로 인하여 건축물의 연면적이 2.5배 이상 커지면서 가구수가1.5~2배 증가하고 그에 따른 차량증가가 3~4배에 이르는데, 이에 맞춰 당연히 늘려야 할 도로 학교 공원 등 기반시설에는 투자하지 않으니 그부담은 주변지역 사람에게 전가되고 언젠가는 국민의 세금으로 이 문제를 해결해야 한다. 재건축을 추진하는 사람이 챙긴 불로소득으로 인해 엉뚱한 사람이 피해를 보며 도시공간은 왜곡되어 가니 이를 허용하는 사회는 분명 문제가 있다.
우리나라 재개발ㆍ재건축의 문제는 여기에 그치지 않는다.
권리가 대 분양가의 비율이 20평 이하의 소형 아파트가 30평 이상의 중대형 아파트보다 대개는 불리해서 재개발사업 아파트는 신개발아파트보다 소형 임대주택을 10% 정도 적게 배정하고 44평 이상의 대형 아파트는 15% 정도 더 공급하고 있으니, 누구를 위한 도시재정비인가.
이는 우리의 재개발ㆍ재건축이 시장성을 우선하여 중상류 소득계층 상대로 이루어지는 경우가 많기 때문이다.
그로 인하여 재개발ㆍ재건축 이후 저소득 원주민의 재정착률이 10%도 안된 사례가 허다하며 기존의 소규모 주택은 오히려 줄어들어 저소득자의 생활을 더욱 어렵게 만든다.
주택 300만호를 짓는다고 온 나라가 떠들석하던 시기인 90~95년 사이에 이런 이유로 소멸된 주택이 132만6,000호에 이른다.
최근 주택경기가 이상적 과열상태에 있으나, 지표상으로 볼 때 우리나라 주택문제의 심각성은 과거와 다르다.
주택보급률이 100% 넘는 지역이 많고 전국적으로도 90%를 상회하고 있다. 주택보급률이 가장 낮은 서울과 경기도도 주택의 산정기준에 따라 100%에 가까운 주택보급률 통계가 제시되고 있다.
거기다 현재 자가주택 보유율이 선진국 수준인 60%에 이르러, 앞으로는 임대주택 수요가 급증할 것이다.
60세 이상 노인가구와 여성가구주를 비롯한 1가구 주택이 급속도로 증가하는 점도 임대주택 수요를 암시한다.
한편 교통과 정보통신기술의 발전은 산업ㆍ유통시설 및 주택을 비롯한 각종 도시적 시설을 도시 밖으로 내몲으로써 도심공동화 현상이 현실로 다가왔다.
신개발에 몰두하여 왔던 우리는 도시재구조화에 신경쓰지 않으면 안되게 되었다.
이런 가운데 우리 사회는 주택의 양적증가보다 환경친화적인 쾌적한 주거환경의 조성에 대한 요구가 분출하고 있다.
이에 따라 서울시는 400%까지 허용하던 재건축 아파트의 용적률을 99년새 도시계획법 조례에서 250%로까지 낮추는 데 앞장섰다.
건설교통부 또한 국토난개발 문제 등을 총체적으로 해결하고자 지난해말 국토이용관리법과 도시계획법을 통합하여 '국토이용및 관리에 관한 법률'을 제정하였다.
이 법률은 기반시설연동제와 개발허가제를 도입하고 지구단위계획을 강화하고 있어 앞으로는 늘어나는 건축면적 등에 요구되는 기반시설에 대한 투자가 수반되지 않은 재개발ㆍ재건축은 허용되지 않을 전망이다.
이렇게 되면 시장성에 바탕을둔 이윤추구형의 재개발ㆍ재건축은 위축될 수밖에 없다.
그러나 아직도 우리나라 재개발ㆍ재건축제도와 방식은 주택의 양적 공급위주인 후진국형을 벗어나지 못하고 있다.
비슷한 성격의 사업이 도시재개발법 주택건설촉진법 도시저소득층주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법 등에 의해 따로 따로 진행됨에 따라 도시공간은 왜곡되고 사업진행 과정에서 혼란이 야기되고 있다.
이제 변화하고 있는 우리 사회에 맞춰 도시재정비의 목적과 방식이 바뀌어야 한다.
우선, 도시재개발ㆍ재건축의 일차적 목표는 주택의 양적 공급이 아닌 도시의 환경개선과 기능회복을 통한 도시활성화에 두어야 한다.
이를 위하여 도심재개발을 주택개발 혹은 공공문화시설등과 연동시키는 미국의 '링키지 제도'나, 재개발사업을 도시내 여타지역과의 시간적 공간적 연계체계를 모색하는 일본의 '네트워크 커뮤니티 개발방식'등의 도입을 검토할 시점이 되었다.
둘째는 저소득자의 주거환경개선과 원주민의 재정착에 역점을 두어야 한다.
재개발ㆍ재건축은 철거가 아닌 개ㆍ보수 중심이 되어야 하며 사업을 통한 주택공급은 분양주택이 아닌 임대주택이 중심이 되어야 한다.
또한 물리적 환경개선보다는 저소득 주민의 복지향상과 소득증대 프로그램이 중시되어야 한다.
이와 관련하여 저소득층의 자활지원사업 등이 포함되어 있는 독일의 '사회계획'과 도시재개발을 종합적 개선계획으로 추진하고 있는 미국의 '커뮤니티개발 지원제도'(CDBG) 등에 눈을 돌릴 필요가 있다.
셋째는 재개발 대상의 지역과 소득계층에 맞춰 정책지원과 사업방식을 탄력적으로 운용해야 한다. 이에는 지방자치단체의 역할이 중요하며 토지신탁제도 등에 의한 임대주택건설 지원, 리모델링이나주택저당채권제도 등을 통한 개ㆍ보수 지원 및 도심주택우대 보너스제도 도입 등 다양한 정책개발이 요구된다.
넷째, 사업추진에는 일부 대표가 아닌 일반주민이 폭넓게 참여할 수 있는 장치가 마련되어야 한다.
이상의 제안이 실현되기 위해서는 무엇보다 도시의 기능회복과 저소득자의 주거환경개선을 위한 국가 차원의 지원과 도시재정비사업에 대한 공적기능의 강화에 대한 사회적 동의를 얻는 것이 선행되어야한다.
이에 맞춰 난립상태에 있는 재개발ㆍ재건축 관련 법률이 재정비되어야 한다.
이러한 의미에서 현재 입법예고되어 있는 ‘도시및 주거환경정비법(가칭)’의 발전적 정착에 관심을 보낸다.
/황희연 충북대 도시공학과 교수 경실련 도시개혁센터 정책위원장
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