내년도 올해처럼 주택수급 부족으로내 집 마련이 어려울 전망이다. 또 소형평형 의무비율제도, 오피스텔 설계 제한 등 각종 조치가 본격 적용돼 시장 환경이 크게 변할 것으로 예상된다.그러나 저금리 기조는 지속돼 부동산 시장 주위에 머물러 있는자금 규모는 줄어들지 않을 것으로 보인다.
따라서 올해 9.11테러에도 아랑곳없이 최고의 재테크 투자처로 각광 받았던 신규분양시장은 국세청 세무조사방침에도 불구하고 여전히 열기를 뿜을 것으로 전망된다.
◆주택시장
전문가들은 전반적으로 올해처럼 수급불균형과 수요 초과에 따른 수도권 상승 매커니즘이 작용할 것으로 예측한다.
우선 내년 수도권 지역 주택 예정 공급물량은 수도권 택지난, 서울 등수도권 용적률 규제강화, 준농림지 건축규제강화, 지구단위계획 수립, 소형주택의무비율 부활 등으로 올해(48만호)보다 줄어 든 45만호 내외에 그칠전망이다.
이에 비해 소멸되는 주택수(18만호)와 가구수 증가(연평균 27만가구)를 감안하면 적정 공급물량은 연간 45만호 선은 돼야 하므로 입주물량부족사태가 빚어질 것으로 보인다.
특히 투자성격의 재건축 아파트단지가가격 상승을 주도했던 올해와 달리 내년은 실수요단지들이 주축이 될 것으로 전망된다.
이에 따라 매매가는 서울, 분당 등 수도권 신도시에 이어 전국적으로환란 이전 가격을 회복할 것으로 예측된다.
이 경우 내년에는 전용면적 25.7평 초과 중대형(30~40평형대) 매매가가 본격적인 상승세를 탈 것으로보인다. 또 내년 시행되는 양도세율 인하도 주택투자수요를 부추겨 매매가를 밀어 올릴 가능성이 높다.
전셋값도 소형 입주물량 감소에 전세매물품귀가 여전할 전망이다. 더욱이 수도권에서 대규모 재건축사업의 본격화 할 예정이어서 이주 수요가 집중될 것으로 우려된다.
◆분양권시장
올해 분양권 시장의 특징인 ‘지역별 심화’현상이 내년에도 화두가 될 전망이다. 서울 내 인기지역과 비인기 지역의 격차도 갈수록 커질 것으로 예상된다.
특히 입주 물량이 모자랄 뿐 아니라 아파트 지을 땅도 부족해 '서울 지역 강세, 기타 지역 약세'가 지속될 가능성이 높다.
하지만 경기권의 경우도서울 아파트 값이 올라가면, 싼 곳을 찾아 수도권 외곽지역으로 대거 이주하는 현상이 발생할 수 있어 올 해보다 매물이 소진되는 사정은 나아질 것으로예상된다.
내년 상반기 서울지역 입주아파트 물량은 전체 3만6,700여 가구의 36.5%에 불과한 1만3,300여 가구인 반면 경기권의 상반기입주물량은 전체의 50.4%인 4만3,900여가구가 예정돼 있다.
신규분양 열기는 더욱 뜨거워질 전망이다.내년 3월이면 청약통장 1순위 가입자가 급증하는 것이 주된 원인이다.
더욱이 단타를 노리는 청약통장 투자자와 매매가 상승으로 내집 마련을 하려는수요자들이 뒤섞여 올 해의 최고 경쟁률 기록은 무난히 갱신할 것으로 예상된다. 다만 분양권 거래는 국세청 발표로 다소 주춤거릴 수 있다는 것이전문가들의 의견이다.
◆뜨는는 곳 지는 곳
올해 임대수익을 노린 투자자들이 몰려인기를 누렸던 오피스텔은 내년에는 빛을 잃을 전망이다. 내년 하반기부터 오피스텔 용적률이 800%에서 500%로 강화하고 건축기준도 엄격해 지기 때문이다.
따라서 수익성 하락이 불 보듯 훤하므로 수요자들의 발길이 한산해 질 것으로 예상된다. 건설업체로서도 용적률 강화로 분양물량이 감소하므로타산이 맞지 않아 분양물량을 크게 줄일 것으로 보인다.
반면 주 5일제 근무도입 등 생활환경변화로 레저인구가 늘어나 레저용 숙박시설이나 관련 임대사업이 새롭게 부각될 것으로 기대된다.
이 밖에 부동산 경기활황의 장기화에 기대어 리츠(Reit’s)등 간접투자상품도 올해 보다는 나은 수익률을 올릴 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
황종덕기자
lastrada@hk.co.kr
■"재건축 인기는 여전"
내년부터 소비심리가 살아나고 경기가 호조를 보일 것으로전망된다. 여기에 저금리 구조가 장기화해 부동산 투자수요는 더욱 늘어날 것으로 예상된다.
따라서 주거용 부동산시장의경우 매매가가 5% 이상 상승할 것으로 예측된다. 이에 따라 재건축, 소형, 주상복합의 인기가 여전할 것으로 보인다.
전세가도 수요부족에 전세의 월세 전환시 적용되는 전환율 상한제 도입 등으로 상승폭이 10% 이상으로 커질 전망이다.
반면 주거용 오피스텔이나다세대 다가구는 수요에 비해 공급이 지나치게 확대돼 연말 이후 임차인 부족으로 수익성이 악화할 수도 있다. 따라서 임대료가 다소 하락할 소지가크다.
이상영 부동산114 대표
■"청약열기 뜨거울것"
내년 주택가격은 큰 경기변수가 없다면5% 내외의 상승 기조를 꾸준히 이어갈 것으로 전망된다. 1998년과 1999년에 분양 물량이 줄어든 영향으로 내년에는 아파트 입주물량이 외환위기후 가장 적을 것이 확실하다.
하지만 최근 다세대ㆍ다가구 등 공급이빠르게 늘고 있어 저밀도재건축의 집중 등 외부변수가 없다면 올해 같은 전세값 폭등은 없을 것으로 판단된다.
다만 청약통장 가입자의 1순위 진입이 급증하면서 청약 열기는 여전히 뜨거울것이고 서울 집값에 부담을 느낀 실수요자들이 외곽지역으로 이주가 늘어날 것으로 보인다.
한편 아파트 용지 부족이 심화하면서 연립주택 등을 중심으로 소규모 재건축이 많아질 것이다. 단독주택지도 조합이나 재건축 방식을 통해 아파트가 대거 들어설 전망이다.
곽창석 닥터아파트 이사
■"상품별 차별성 커져"
내년부동산 시장은 수익과 안전성이 확실하게 보장되는 상품을 중심으로 차별화가 심화할 전망이다.
다만 올해의 경우 풍부해진 유동성 자금이 부동산 외에는딱히 갈 곳이 없었던 데 반해 내 년에는 경제회복 기대감에 따른 주식시장의 활황도 예상되므로 올해와 같은 부동산 시장의 나 홀로 강세는 없을 듯하다.
따라서2002년에는 보다 정확한 상품별 시장 예측이 더욱 중요한 시기가 될 것이다. 이 가운데 신규분양아파트 시장이 가장 유망해 보인다. 하지만 지역별편차가 여전할 것이 확실한 만큼 조심스럽게 투자에 임해야 한다.
김영진 내집마련정보사 대표
■"매매값 10%대 뛸듯"
내 년 서울, 수도권의 아파트 매매가격은 전세가격 상승률보다 높아질 것으로 보인다. 지역별로도 서울지역 보다는 수도권지역의 상승률이 높아질 전망이다. 이는 올 한해 서울지역의 주택가격과전세가격이 지나치게 상승해 이에 부담을 느낀 서울 거주 서민층이 수도권으로 이전을 본격화할 것이기 때문이다.
아파트 가격이 가파르게 상승할 것으로전망되는 이유는 내년 아파트 입주물량이 올 해보다 줄어드는데 반해 5개 저밀도지구 재건축이 본격화해 이주수요가 급등할 것이기 때문이다.
따라서 내년 아파트가격 상승률은 매매가는서울이 10%선, 수도권이 12~13%선이고, 전세가격은 서울이 7~8%선, 수도권이 15%선으로 예상된다.
양화석 21세기컨설팅 대표
■"월드컵 큰 변수 안돼"
내년은 월드컵, 지방자치제선거, 대통령선거 등 굵직한 일정이 잡혀있어 올해와 다른 시장 외적 변수가 존재한다.
하지만 시장에 미치는 영향은 미약할 것으로 생각된다. 각종 선거는 다양한 정책개발를 통해 부동산 시장에 다양한 개발 이슈를 제공하지만 현재 부동산시장 패러다임은 이슈로는 현물시장을 움직이지 못하는 구조이기 때문이다.
월드컵도 이미 행사에 소요되는 사회적 비용은 모두 지불된 상태여서 시장에 새로운 기회를 공급할 여지는 없다.
다만 외적변수가 발생하는 시점이부동산 시장이 계절적으로활황인 때여서 예년과 다른 가격변동 곡선을 보일 것으로 예상된다.
황용천 해밀컨설팅 대표
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